Imóvel Compra - Alugar, Comprar e Financiar » admin

Financiamento do Imóvel no Imposto de Renda

admin — Wed, 02 Mar 2011 14:08:54 +0000

Comprar um imóvel por financiamento pode virar um transtorno para o contribuinte que preferem preencher sozinho suas declaração de Imposto de Renda (IR). Se você tem que declarar esta operação pela primeira vez, é normal aparecerem dúvidas de como declarar tanto o bem, como o restante do financiamento ou o montante abatido com o saldo do Fundo de Garantia (FGTS) por Tempo de Serviço.

Para simular financiamento de imóveis e decidir entre aluguel ou compra, veja nosso artigo: aluguel ou compra?

Se você financiou um apartamento:

Não importa qual seja a instituição financeira usado para a transação do financiamento, o procedimento será sempre o mesmo. Veja o exemplo: Você comprou um apartamento no ano passado pelo de R$ 100 mil. Desse total, R$ 30 mil foram dados como entrada, R$ 20 mil abatidos do seu saldo do FGTS e outros R$ 50 mil sobram como valor para financiamento.

Você deve, em primeiro lugar, declarar a existência do bem em seu nome no campo específico e usar o valor total do imóvel (R$ 100 mil). A partir dai, outros passos devem ser seguidos para evitar inconsistência de dados e parar na malha fina por não ter, em princípio, como explicar a origem do dinheiro total para transação.
A origem dos recursos de entrada devem ser explicadas ou pela própria série histórica de declarações – pois, para juntar os R$ 30 mil do exemplo o contribuinte deve ter poupado e feito aplicações financeiras – ou pelos dados do informe de rendimentos – documento fornecido pelo empregador.
Os R$ 20 mil usados do FGTS têm um campo específico chamado ” rendimentos isentos e não-tributados”.
Os R$ 50 mil restantantes, que serão pagos durante os anos de financiamento, devem ser declarados como dívidas. O valor dessa dívida será atualizado a cada ano, conforme os pagamentos que forem sendo feitas.

Financiamento do Imóvel no IR

Se contratou ou consórcio ou comprou carta de crédito:

O contrato de consórcio imobiliário é semelhante à aquisição de um financiamento na hora de declarar os bens. Por exemplo, se você contratou um consórcio, ainda não foi contemplado, e pagou seis prestações e R$ 500 no ano passado, isso deve ser especificado dessa maneira. No caso de ser contemplado ou comprar carta de crédito, vale a mesma regra para o bem adquirido através de outro modelo de financiamento: colocar as prestações que ainda restam a pagar no campo de dívidas.

Se você vendeu um apartamento

Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital, disponível no site da Receita Federal. Nele há campos específicos para informar como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

Aluguel ou compra ?

admin — Mon, 01 Feb 2010 21:16:39 +0000

Aluguel ou compra ?

A compra de um imóvel é uma realização e vida para muitos e a maioria das pessoais afirma que comprar um imóvel é sempre melhor que morar de aluguel. Muitas vezes nós ouvimos frases do tipo: “A melhor coisa é financiar o imóvel pois depois de 20 anos você tem a sua casa”. Ou “um amigo meu trabalha trabalha ha 15 anos e continua morando de aluguel”

Foi pensando nisso que resovelmos criar este artigo com uma explicação rápida e simples mostrando as diferenças em termos de valor na hora de escolher entre aluguel ou compra. Para ajuda-lo a tomar sua decisão, montamos uma planilha de aluguel x compra que você pode fazer o download aqui, e usar para a simulação.

Existem duas perguntas importantes e que normalmente geram a maioria das dúvidas:

Primeira pergunta: Tenho dinheiro todo em mãos para compra de um imóvel, vale mesmo a pena realizar a compra ou investir o dinheiro e pagar o aluguel com os rendimentos pode ser interessante?

Vejamos os cálculos utilizando nossa planilha e simulação:

Vamos imaginar que você tem R$ 150.000,00 disponíveis para a compra do imóvel e que de fato ele custa todo este valor. Sua reserva então será zerada e toda a capacidade de investimento futuro vai depender de investimento mensal futuro. Agora, vamos dizer que você possa investir R$ 250,00 todo mês na poupança, rendendo a uma taxa de 0,7%. Ao final de 20 anos (240 meses) você terá o seu bem, que é o imóvel, e mais R$ 154.794,45 que dá R$ 304.794,45 em termos de patrimônio.

Agora imagine que você decide por investir os R$ 150.000,00 na mesma aplicação de 0,7% ao mês e usar os rendimentos para pagar um aluguel de R$ 700,00 mensais. Lembre-se que você ainda consegue investir os R$ 250,00 mensais nesta mesma aplicação pois você pagará o aluguel de R$ 700,00 com dinheiro proveniente dos rendimentos dos R$ 150.000,00 aplicados. Neste caso, 20 anos você terá acumulado R$ 515.944,66.

Dica: Veja que se a rentabilidade for maior ou o aluguel for mais barato, a opção de aluguel torna-se cada vez melhor.

Segunda Pergunta: Não tenho o dinheiro para a compra do imóvel e estou pensando em financiar, mas será que vale a pena usar dinheiro disponível da parcela para morar de aluguel e investir a diferença que sobrar?

Vamos imaginar os mesmos R$ 150.000,00 como valor do imóvel. Utilizando a mesma planilha e simulação e assumindo um juros de 0,9% ao mês para o financiamento do imóvel em 20 anos (240 meses), a parcela mensal a pagar seria de R$ 1.527,92. Ou seja, pagando R$ .1527,92 por mês, ao final de 20 anos teríamos nosso imóvel de R$ 150.000,00.

Comparação: Se você optasse por pagar um aluguel de R$ 700,00 e portanto investisse a diferença de 827,92 (1.527,92 – 700,00) naquela mesma aplicação de 0,7% ao mês durante os mesmos 20 anos, teríamos exatos R$ 873.779,91

Conclusão: A matemática financeira dos juros compostos tem uma força que muitas vezes não conseguimos perceber a primeira vista. Utilize a nossa planilha para simular outros valores e tive você mesmo suas próprias conclusões a respeito do aluguel x compra de um imóvel.

Para saber mais, veja também:

Tudo sobre investimento imobiliário

Simulador de Consolidação de Dívidas com refinanciamento imobiliário

Simulador do Encargo Mensal e do Custo Efetivo Total (CET)

Ganho de capital na venda de imóvel

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Compra de imóvel na planta

admin — Fri, 22 Jan 2010 15:45:42 +0000

Uma das opções na hora de adquirir um imóvel é optar pela compra de imóvel na planta, seja um imóvel comercial ou residencial. Esta modalidade no geral se constitui em uma forma mais econômica de aquisição de um bem do que a compra de um pronto ou usado, além de ser a mais prática, uma vez permitir ao comprador o planejamento dos pagamentos, alteração das especificações de acabamento, modificações internas e programação da entrega, além de se caracterizar como uma forma de poupança. Neste texto vamos falar de alguns cuidados que você eve tomar na hora de o imóvel para compra no sentido de evitar problemas e dores de cabeça no futuro.

Localização – Neste primeiro passo, siga as mesmas dicas que se aplicam no nosso guia de compra de imóvel usado o e verifique se é realmente boa a localização. Ações como visitar outros imóveis construídos pela mesma empresa e conversar com síndicos e moradores sobre a qualidade do material empregado e se os prazos foram cumpridos, podem ser bastante esclarecedoras.

Documentação - No sentido de se evitar possíveis golpes de incorporadoras fraudulentas, é recomendável que se faça a solicitação e análise criteriosa de toda a documentação referente ao imóvel em construção e aos empreendedores.

Observe se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório.
Verifique atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios estão de acordo com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente
Solicite as informações dos profissionais responsáveis pelo empreendimento junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Dica: Uma forma de minimizar este tipo de problema é escolher grandes incorporadoras, apesar de que em linhas gerais o preço de seus imóveis são superiores, porém estamos pagando por segurança.

Contrato de compra do imóvel - É fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente e em caso de dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado para ter certeza de que as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta).

Devem constar:
a) Os dados do incorporador e do vendedor,
b) O valor total do imóvel,
c) A forma de pagamento ou de financiamento,
d) Periodicidade de reajustel e índice de reajuste,
e) Local de pagamento,
f) Penalidades no atraso de pagamento de parcelas,
g) Valor do sinal antecipado,
h) Indicação da unidade privativa e garagem adquiridas.
i) Outras condições prometidas pelo vendedor.
É muito importante que seja informado o prazo para início e conclusão da obra, incluindo possíveis multas por atraso na entrega do imóvel, e que ela esteja incluída nas cláusulas desse documento. O atraso na conclusão de empreendimentos é a maior causa de dores de cabeça para quem compra imóvel na planta.
Deverá ser anexado ao contrato o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
É preciso saber se há estipulação ou não do prazo de carência, dentro do qual o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4591/64), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato.
Atenção para os valores a serem desembolsados quando da entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
Por fim, informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do comprador.

Dica: Nas vendas fora do estabelecimento comercial o consumidor pode desistir da compra no prazo de sete dias, de acordo com o código do consumidor, a contar de sua assinatura. Para isso deve-se protocolar o pedido por escrito e receber corrigidos os valores pagos. Em caso de dúvidas consulte informações no Procon.

Seguro imobiliário - É a maneira que tanto o comprador quanto a empresa vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato como inadimplência ou falência. Teoricamente, ele deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições combinadas. Por parte das incorporadoras, as devidas cautelas geralmente são tomadas, porém do lado do comprador que não costuma contar com a assessoria de um advogado, é bom ficar atento a esses detalhes sobre o seguro imobiliário ao comprar um imóvel na planta ou em construção:

A seguradora deve ser uma empresa com boa fama no mercado e sem nenhuma ligação com o grupo econômico da incorporadora.
O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora –o comprador é quem deve estar protegido contra a má situação financeira das empresas. Se no contrato a incorporadora aparecer como segurada, ela é que terá direito de receber indenização no caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a realização da obra. Outra situação desfavorável para o comprador é a incorporadora quebrar, e a beneficiária do seguro ser a construtora. Neste caso o comprador ficaria com o prejuízo.

Em resumo, não se deixe seduzir por argumentos de venda que à primeira vista possam parecer financeiramente atraentes. Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o que ele realmente cobre, e certifique-se sobre toda documentação necessária. Estes procedimentos certamente vão evitar, ou ao menos minimizar a possibilidade de que a sua compra de um imóvel na planta se torne uma experiência terrível.

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Memorial descritivo de obra

admin — Fri, 22 Jan 2010 14:17:35 +0000

Este documento é anexo dos contratos de compra e venda na planta e em construção e descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT. Para efetuarmos a compra de imóvel na planta, devemos nos certificar de que o incorporador possui este documento arquivado no Registro de Imóveis. Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais. Segue abaixo um modelo de Memorial:

Memorial descritivo de obra – Modelo de documento

Informações Cartográficas que deverão constar na planta e memorial descritivo do imóvel, em conformidade com ABNT, NBR 13133 de 30.06.94 é necessário consultar ainda Decreto no. 89817 de 20.06.84, Instruções Reguladoras das Normas Técnicas da Cartografia Nacional, quanto aos padrões de exatidão, NBR’s complementares e; Lei 10.267 de 28.08.01 que Institui o Sistema Público de Registros de Terras ,e Decreto 4449 de 30 de outubro de 2002 , DOU de 31/10/2002.

Na planta:

Legenda padrão contendo:

1 – Formato de acordo com a Norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), linha de corte com 210 x 297, ( vide anexo folha quatro);

Campo um

Cabeçalho descrevendo tipo de levantamento – Planimétrico e ou Planialtimétrico e folha n °.

Campo dois

Nome do Imóvel;
Nome do Proprietário
Código do Imóvel
Transcrições e ou matrículas;
Município, Comarca e Estado;
Área do imóvel e perímetro
Data da elaboração dos Trabalhos;
Escala;

Campo três

Descrição e somatória das áreas ( Reservas Legal, Pres. Permanente, Estradas ) etc.;

Campo quatro:

Assinatura do Proprietário;
Assinatura do Resp. Técnico, contendo CREA e qualificação profissional

Campo cinco

Espaço que deverá estar livre para apor carimbos, registros e assinaturas de órgãos oficiais.

Quadro de convenções:

Quadro das convenções topográficas e sinais convencionais, colocados acima da legenda contendo:

Norte quadrícula , indicado na parte superior e a direita da planta;
Norte verdadeiro, indicado na parte superior e a direita da planta
Convergência Meridiana – Centro da planta ou área considerada;
Datum Horizontal e Meridiano Central;
Convenções Topográficas;
Sinais Convencionais;
Situação do Imóvel etc.;

Prjeções ortogonai contendo:

Na elaboração da planta, descrever as coordenadas no Sistema UTM ( Universal Transverso de Mercator ) de todos os vértices do perímetro do imóvel ou quadro discriminando pontos ou marcos com as respectivas coordenadas;
A Planta e o Memorial, deverão ser apresentados em tres vias impressas, juntamente com um disquete no formato DGN, DWG ou DXF da planta;
Escala da planta deverá ser apresentada em múltiplos de 100; 200; 250 e 500;
Quando não for possível descrever os elementos técnicos de cada lado do imóvel, faze-lo em quadro a parte;

No Memorial Descritivo:

Cabeçalho contendo:

Propriedade; Proprietário; Município; Comarca; Área; Perímetro; Transcrição e ou matricula do imóvel.

Descrição do perímetro contendo:

Descrição e Localização do ponto inicial, com as respectivas coordenadas Referenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, no sistema UTM, bem como Meridiano Central e Datum Horizontal SAD 69 (Oficial – IBGE).
Descrever as confrontações, conforme desenvolvimento da descrição do perímetro do imóvel, não sendo necessário repetir o confrontante em comum a cada lado de desenvolvimento;
A descrição deverá conter azimutes, seguido das respectivas distâncias e coordenadas N e E, no Sistema UTM dos respectivos vértices, separando cada lado descrito por ponto e virgula ( ; );
Ao término da descrição do perímetro, informar a área em Hectares com 4 casas decimais. ex. O perímetro acima descrito, encerra uma área de n,nnnn ha.;
A descrição do perímetro principal ou do imóvel propriamente dito, deverá estar em folhas distintas com assinatura somente do técnico responsável, seguido da qualificação profissional e CREA;
A descrição de áreas internas, tais como áreas de preservação permanente, de reserva legal e outras, poderá ser de modo corrente, ou sequêncial com uma única assinatura do responsável técnico no final, assinatura esta, aos moldes do item 5;

Relatório técnico:

Relatório Técnico detalhado dos trabalhos executados contendo informações sobre metodologia e ainda: Objeto: Finalidade; Período de Execução; Localização; Origem (datum); Ocupantes Proprietários ; Descrição dos Serviços Executados ,(inclusive o georreferenciamento); Precisões Obtidas; Quantidades Realizadas ; Relação de Equipamentos; Equipe Técnica e finalmente Documentos Produzidos.

A. R. T. – Anotação de Responsabilidade Técnica.

O responsável técnico, deverá apresentar a respectiva A.R.T. no original, conforme Área ou campo de Atuação, ou seja no campo 4 item 04, para trabalhos executados por Engenheiros Agrimensores; item 06, para trabalhos executados por Engenheiros Cartógrafos, ou Engenheiros com formação Acadêmica em Geodesia, tudo de acordo com as atribuições específicas de cada área;
Na A. R. T., campo 17 (modelo novo), deverá descrever todo trabalho inerente à aquela anotação, ou seja o trabalho em si e as peças técnicas elaboradas;

OBS. Importante : Os serviços/obras , devem corresponder às atribuições do profissional responsável, às mesmas que estão anotados na sua carteira emitida pelo CREA de sua jurisdição, sob pena de nulidade da ART, conforme artigo 9 , inciso II da Resolução 425/98 do CONFEA.

Poderá o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias e checar tais declarações sobre a veracidade das informações prestadas e do requerido, bem como solicitar ao CREA, informação sobre atribuições da área do profissional responsável.

Documentos necessários para compra de imóvel

admin — Fri, 15 Jan 2010 12:25:48 +0000

Documentos necessários para compra de imóvel

A compra de um imóvel é sem dúvida uma das nossas maiores realizações na vida. Quem não quer adquirir a tão sonhada casa própria e se desvencilhar do aluguel? Entretanto não é um sonho fácil e comprar um imóvel sem tomar certos cuidados pode destruir anos e anos de economia.

Foi pensando nisso que criei o Compra de imóvel usado – Guia prático inicial e caso você ainda não o tenha lido e não seja um entendido no assunto, recomendo sua leitura antes do texto que segue abaixo, pois se trata de um guia bem rápido, prático e com linguagem clara para quem pretende comprar o primeiro imóvel.

………………………………………………………………………………………………………………………………………

Logo abaixo está a relação com a documentação necessária em detalhes para compra de imóvel, e ele serve de complemento aos guias iniciais sobre compra de imóvel usado, ou como referência para quem é profissional da área:

1 – Certidões pessoais – Pessoa Física:

Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
Certidão Negativa da Justiça Federal;
Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);
Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.

Caso a vendedora seja pessoa jurídica, também será necessária a apresentação das seguintes Certidões e documentos:

Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora;
Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas);
Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação;
Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente;
Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.

As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor do imóvel e, também, na cidade onde está localizado o bem (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor). Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades. Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.

Mas onde obter certidões ?

As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns – Da Justiça Federal e Estadual. Já as certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.

Garantias:

A análise minuciosa das certidões pessoais serve para demonstrar a situação do vendedor e se o mesmo não está insolvente, próximo de ter seu patrimônio afetado ou penhorado por dívidas, se teve seus poderes interditados, ou se há outros entraves que possam vir a prejudicar a aquisição.

2 – Certidões do imóvel:

Matrícula Atualizada do Imóvel, com Negativa de Ônus Reais e Alienações (20 anos), obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais e certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

Garantias:

A análise da certidão vintenária do imóvel relata as alterações realizadas no registro nos últimos vinte anos, apontando se existe ônus real sobre o bem, como também a certidão emitida pelo municíopio demonstrará se há dívidas de tributos referentes ao imóvel de compra.

É importante verificar o atual registro do imóvel e os anteriores para saber se há entre eles algum tipo de fraude, o que invalidaria a aquisição. Veja se foi efetuada a averbação da construção do imóvel à margem de sua matrícula, se a contribuição ao INSS sobre a obra foi devidamente recolhida e se o imóvel está regularizado junto à prefeitura local com planta aprovada e habite-se.

No caso de imóvel em condomínio ou em loteamento fechado, solicite junto à administração/síndico uma declaração de quitação de taxas condominiais.

Procuração:

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

Dica: Um dos grandes erros cometidos pelos compradores de imóveis é o fato de acharem que após a assinatura da escritura são legítimos proprietários do bem adquirido, e não é bem assim, pois o regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o novo proprietário obtém o direito real sobre o bem.

Portanto, depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel SOMENTE é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Leis relacionadas para consulta:

9785/1999 – Altera o Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade pública) e as Leis nºs 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos), e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano).

9866/1997 – Dispõe sobre diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais de interesse regional do Estado de São Paulo e dá outras providências.

8245/1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

6766/1979 – Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.

6530/1978 – Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

4591/1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.

4.116 (1)/1962 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis.

Imóvel compra – Modelo de documentos para download

admin — Tue, 12 Jan 2010 07:28:38 +0000

Este artigo serve como um guia para download de modelo de documentos muitas vezes necessários na compra de imóvel e outros documentos úteis relacionados ao assunto.

Modelo de documento para avaliacao de imovel

Cessão de direitos sobre imoveis

Modelo de compromisso para compra e venda de imóveis

Modelo de contrato para administração de imóveis

Formulário de descrição e avaliação do imóvel

Modelo de compromisso de compra e venda com recibo de pagamento

Documento para permuta de imóveis

Preferencia do inquilino na hora da compra

Proposta de compra do imóvel

Modelo de recibo das chaves do imóvel

Compra de imóvel usado – Documentação

admin — Mon, 11 Jan 2010 16:21:03 +0000

Se você está realizando a compra de um imóvel usado, esta é a última etapa dos guias Compra de imóvel usado – Guia prático inicial e Compra de imovel usado – Escolher o imovel . Apesar de recomendar-mos a leitura completa dos textos, você pode ler cada guia de forma independente. Fique a vontade.

Esta é a última etapa, mas não menos importante, e aborda a questão que envolve toda verificação da documentação para a compra do imóvel usado.

Como vimos no artigo anterior, devemos chegar nesta etapa com uma lista já bem reduzida que iniciou entre 30 e 60 imóveis e chegou a menos de 5. Enumere os imóveis restantes no papel ou planilha eletrônica para cada um crie um campo em que se possa ir marcando X no que for devidamente confirmado. Este campo deve conter os seguintes tópicos:

Certidão de Ônus Reais do Imóvel;
Certidão Negativa de Tributos Estaduais, Federais e Municipais;
Certidão de Interdições e Tutelas;
Certidões negativas de débito em relação ao IPTU.
Documentação completa da entidade proprietária do imóvel (física ou jurídica)
Declaração negativa de débito emitida pelo síndico ou administradora do condomínio.
Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.
Comprovante de pagamento das últimas contas de luz água e esgoto.

OBS: Confira nosso artigo Imóvel compra – Documentação necessária em detalhes para maior aprofundamento sobre a documentação na compra para compra de imóvel.

Depois de todo este processo de filtragem para compra de imóvel, devemos finalmente chegar a no máximo 3 boas opções de compra. O critério de seleção a gora se torna subjetivo e varia de comprador para comprador. Provavelmente teremos imóvel com sol da manhã e boa ventilação mas em uma rua barulhenta, ou um outro pode estar localizado próximo à transportes públicos e ter problemas de encanamento antigo. Como é difícil encontrar imóveis que preencham todos os requisitos, esta última seleção será pela importância que cada um de nós atribui a determinada vantagem ou desvantagem.

Dica: No início do processo de visita aos imóveis você deve requerer o CRECI do corretor assim como o CNPJ/CGC da Imobiliária, e verificar sua idoneidade. Encontrando ações em trâmite nos juizados especiais estaduais, justiça do trabalho ou federal, considere procurar outra acessoria.

Compra de imóvel usado – Escolher o imóvel

admin — Mon, 11 Jan 2010 08:35:48 +0000

Se você está realizando a compra de um imóvel usado, este guia é uma continuação do Compra de imóvel usado – Guia prático inicial. Apesar de recomendar-mos a leitura completa dos textos, você pode ler cada guia de forma independente. Fique a vontade.

Conforme falamos no artigo anterior, a compra do imóvel começa com a seleção dos melhores anúncios entre todos os anúncios que de imóveis que pré selecionamos com as características que estamos interessados.
Depois desta primeira seleção chega a hora de visitar cada local e anotar suas características mais importantes conforme veremos neste artigo. É nesta hora que fazemos a segunda filtragem e chegamos ao melhor imóvel com relação ao custo x beneficio.

Faça uma tabela que contenha dois campos por imóvel, uma com os aspectos positivos e outro com os negativos. Abaixo estão os aspectos que considero mais importantes para avaliação na hora da visita para compra de um imóvel usado, mas que pode ser alterado de acordo com as prioridades de cada um:
Aspectos positivos na compra de um imóvel:

Tranquilidade e segurança do bairro.
Proximidade de pequenos pontos comerciais como bares, padarias, farmácias, mini mercados, escolas.
Proximidades de pontos para acesso ao transporte público. Pontos de ônibus, metrô, trem, integração.
Imóveis novos e bem conservados, incluindo os ambientes comunitários.
No caso de apartamentos, é bom se ter uma vista ampla, boa ventilação e sol da manhã.

Aspectos negativos na compra de um imóvel:

Bairros ou ruas violentas com alto índice de assaltos.
Local isolado de comércio local.
Local de enchentes, feiras ou estabelecimentos noturnos barulhentos.
Ruas ou avenidas constantemente cheias e engarrafadas.
Condomínios mal administrados e mal conservados.
No caso de apartamentos, sol da tarde, má ventilação e vista obstruída por outro imóvel, favela, indústria etc.

Depois de termos visitado todos os imóveis podemos eliminar os menos interessantes e chegamos então a última listagem que deve ter entre 3 e 5 opções de compra de imóvel. A partir disso entramos na última etapa do processo que consiste em verificar em todos os imóveis as questões da documentação.

Dica: Existe a opção da compra do imóvel diretamente ou por intermédio de um corretor credenciado. Nós recomendamos o uso de um corretor credenciado, pois por mais que uns sintam-se capacitadas para efetuar um negócio imobiliário sozinho, em regras gerais podemos afirmar que a negociação sendo mediada por um profissional terá maior chance de êxito. Cabe a nós escolher os bons profissionais e as boas corretoras.

Compra de imóvel usado – Guia prático inicial

admin — Mon, 11 Jan 2010 07:44:05 +0000

Está pensando na compra de um imóvel usado?

Casa, apartamento ou terreno, independente do tipo de imóvel que queremos comprar, é importante criar um procedimento para que a compra não venha a dar dor de cabeça no futuro. Neste texto iremos apresentar um pequeno guia contendo passos importantes de serem seguidos por quem está buscando comprar um imóvel, mas que não é profissional do ramo.

Em primeiro lugar,é muito importante não efetuar a compra do seu imóvel por impulso. Lembre-se quese trata de um lugar que você pretende passar alguns ou muitos anos da sua vida e que você vai pagar umagrande quantidade de dinheiro por ele. Desta forma, eviteas grandesfeiras depromoções que acontecem de vez em quando em algumas cidades do país. Aconselho que sua primeira busca seja pelo classificados do jornal ou links e anúncios da internet. Normalmente eu prefiro a busca pela internet por oferecer algumas facilidades como não precisar gastar dinheiro comprando jornais; poder listar nossas buscas por região, por preço, por metragem; pela quantidade de anúncios e boas opções online ser muito maior do que em qualquer lugar destre outras.

Faça uma tabela no papel ou excel contendo os seguintes campos:

Localização do imóvel (bairro)
Tamanho do imóvel (em área total m2)
Facilidades: Elevador, vagas na garagem, piscina, playground para apartamentos. Rua com segurança, vaga na garagem, facilidade de acesso para casas.
Idade do imóvel
Valor de condomínio + IPTU
Preço do imóvel

Aconselho fazer este esquema para um número entre 30 e 60 imóveis. Na internet é fácil encontrar muitos anúncios e em menos de 3 dias conseguimos chegar a este número.

Observe os custos x benefícios no que diz respeito ao tamanho e localização do imóvel com relação ao seu preço, retire os que estiverem supervalorizados e coloque em destaque os que estiverem abaixo do valor médio da região. Imóveis sub valorizados podem ser uma boa compra ou uma dor de cabeça futura, mas só podemos descobrir isso nas próximas etapas do processo seletivo.

Se for preciso entre em contato com os proprietários / corretoras para esclarecer as dúvidas básicas. Com estes dados em mãos, podemos descartar as piores ofertas e diminuir a lista para uns 10 ou 20 imóveis.

Agora chegou a hora de ir visitar os imóveis escolhidos. Faça um planejamento para dedicar entre uma e três horas em cada visita. No artigo Compra de imóvel usado – Escolher o imóvel abordamos o que é importante observar nas visitações.

Dica: Se você pretende pagar mediante financiamento ou utilizando FGTS, é importante saber, antes de visitar o imóvel, se o vendedor aceita este tipo de pagamento, do contrário a visitação seria pura perda de tempo para todos.