Comprar um imóvel por financiamento pode virar um transtorno para o contribuinte que preferem preencher sozinho suas declaração de Imposto de Renda (IR). Se você tem que declarar esta operação pela primeira vez, é normal aparecerem dúvidas de como declarar tanto o bem,  como o restante do financiamento ou o montante abatido com o saldo do Fundo de Garantia (FGTS) por Tempo de Serviço.

Para simular financiamento de imóveis e decidir entre aluguel ou compra, veja nosso artigo: aluguel ou compra?

Se você financiou um apartamento:

Não importa qual seja a instituição financeira usado para a transação do financiamento, o procedimento será sempre o mesmo.  Veja o exemplo: Você comprou um apartamento no ano passado pelo de R$ 100 mil. Desse total, R$ 30 mil foram dados como entrada, R$ 20 mil abatidos do seu saldo do FGTS e outros R$ 50 mil sobram como valor para financiamento.

1. Você deve, em primeiro lugar, declarar a existência do bem em seu nome no campo específico e usar o valor total do imóvel (R$ 100 mil).  A partir dai,  outros passos devem ser seguidos para evitar inconsistência de dados e parar na malha fina por não ter, em princípio, como explicar a origem do dinheiro total para transação.
2. A origem dos recursos de entrada devem ser explicadas ou pela própria série histórica de declarações – pois, para juntar os R$ 30 mil do exemplo o contribuinte deve ter poupado e feito aplicações financeiras – ou pelos dados do informe de rendimentos – documento fornecido pelo empregador.
3. Os R$ 20 mil usados do FGTS têm um campo específico chamado ” rendimentos isentos e não-tributados”.
4. Os R$ 50 mil restantantes, que serão pagos durante os anos de financiamento, devem ser declarados como dívidas. O valor dessa dívida será atualizado a cada ano, conforme os pagamentos que forem sendo feitas.

Financiamento do Imóvel no IR

Se contratou ou consórcio ou comprou carta de crédito:

O contrato de consórcio imobiliário é semelhante à aquisição de um financiamento na hora de declarar os bens. Por exemplo, se você contratou um consórcio, ainda  não foi contemplado, e pagou seis prestações e R$ 500 no ano passado, isso deve ser especificado dessa maneira. No caso de ser contemplado ou comprar carta de crédito, vale a mesma regra para o bem adquirido através de outro modelo de financiamento: colocar as prestações que ainda restam a pagar no campo de dívidas.

Se você vendeu um apartamento

Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital, disponível no site da Receita Federal.  Nele há campos específicos para informar  como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

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Sem dinheiro para comprar sua casa própria? Não tem problema, pois hoje em dia oportunidades é o que não faltam. Bancos e empresas unidas ao governo promovem projetos com intuito de realizar esse sonho a muitas famílias brasileiras, é o chamado financiamento de imóvel.
O banco Itaú, por exemplo, oferece até 30 anos de financiamento com juros de acordo com o crédito do cliente. Para participar, seu futuro imóvel deve valer no mínimo R$ 62.500, com percentual de 80% do valor para financiamento do banco. Se o imóvel valer mais de R$500.000, será necessário FGTS. O HSBC criou um produto de financiamento, no qual o cliente pode parcelar até 10 anos através do Credimóvel que proporciona 1% de juros ao mês, FGTS para auxiliar parte do pagamento, além de parcelas decrescentes. O valor mínimo do imóvel tem de ser R$70.000, renda mínima de R$1.500. O banco oferece seguro de vida, invalidez e danos físico ao imóvel.
A Caixa Federal é o agente do governo que mais financia habitações aos brasileiros. Suponhamos que você queira comprar um imóvel usado no valor de R$80.000 em São Paulo e sua renda é de $1.500, com isso, você daria uma de R$ 35.747,47 durante 346 meses (tempo máximo), com financiamento de R$ 44.252,53, as parcelas seriam provavelmente: a primeira sendo R$378,24 e a última R$123,19. Lembrando que trata-se de uma simulação!
O segredo é pesquisar. O primeiro passo é procurar um imóvel que seja do seu agrado, verifique se há escritura e se é possível financiar. Estando tudo certo, procure o financiamento que seja acessível, no qual deve-se fazer um simulador, preferir mensalidades baixas, dizer propostas e ouví-las atentamente.

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Se você proprietário de imóvel financiado tem de informar esta condição à Receita Federal na declaração do Imposto de Renda. Portanto, ao buscar esclarecimentos sobre como declarar imóvel financiado esteja consciente de que é declarante obrigatório, mesmo que sua renda anual esteja abaixo do limite de isenção, que é de R$ 17.215,08.

Veja vídeo sobre como declarar imóvel financiado:

Para simular financiamento de imóveis e decidir entre aluguel ou compra, veja nosso artigo: aluguel ou compra?

Códigos específicos

Para declarar imóvel financiado primeiro, identifique o tipo do imóvel, já que há códigos específicos na ficha para casa, apartamento, terreno, galpão, lojas etc. Em relação ao financiamento, devem ser declarados valores das parcelas pagas no ano anterior, até 31 de dezembro. Retire da escritura as informações quanto a endereço e características do imóvel, nome e CPF do vendedor e condições da compra (parte à vista, parte financiada e parte com recursos do FGTS, se for o caso).
No campo “Discriminação”, coloque as condições em que o imóvel foi adquirido: se pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou por crédito fora do SFH ou comprado direto da construtora.

Desembolso no ano

Atenção para o valor a ser declarado pelo imóvel. Quem pagou à vista, informe o valor efetivamente pago. Quem financiou deve informar o valor efetivamente pago no ano anterior (em nosso caso, 2009) ou seja, parcela paga à vista, inclusive com uso do FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro. Não importa o valor de escritura, porque o contribuinte deve informar apenas o valor que desembolsou no ano.
A dívida relativa ao financiamento imobiliário não precisa ser declarada.
Mas cite os rendimentos sacados do FGTS (rendimentos isentos e não tributáveis) e doações ou empréstimos recebidos dos parentes, que tenham sido usados na compra.

Valor de mercado

Na declaração do ano seguinte, o valor do imóvel será atualizado somando-se as mensalidades e outros valores pagos no ano anterior, e assim, sucessivamente, até que o bem esteja quitado.
Por esse sistema, quando for concluído o pagamento, o imóvel constará na declaração com o valor efetivamente pago, incluindo os juros, independente daquele que esteja na escritura ou do valor de mercado. A partir daí, seu valor não poderá ser mais atualizado nas declarações seguintes.
O objetivo da Receita é fazer com que as pessoas registrem quanto pagaram pelo imóvel e, caso ele seja vendido depois, possa ser apurado o chamado imposto sobre ganho de capital, cobrado sobre a diferença entre o preço que a pessoa comprou e aquele pelo qual ela vendeu seu bem.

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Na compra de apartamento ou casa em condomínio, é importante que se conheça as vantagens da aquisição de unidade nova.
A compra do imóvel residencial novo pode ocorrer em três momentos: na planta, ao longo da obra e na entrega das chaves.
Existem regras genéricas aos três momentos do financiamento de imóvel residencial novo: tenha certeza quanto à idoneidade da construtora, veja se o empreendimento tem registro de incorporação no Registro de Imóveis, com memorial descritivo, certifique-se da inexistência de hipoteca em relação ao imóvel e se esclareça a respeito dos juros do crédito da operação.

Planta

A compra do imóvel residencial na planta é o melhor negócio. Por ser investimento de 24 a 36 ou 48 meses, há risco, por isto o preço sempre é atrativo, mas preste atenção se a maioria dos imóveis está vendida; se a resposta for positiva, a obra tem risco menor de parar.
É poupança que você fará mensalmente e, no final das obras, a aplicação poderá dar-lhe retorno bem maior do que a caderneta de poupança tradicional, caso você queira vender o imóvel.
Normalmente, até as chaves, você já financiou entre 20% a 45% do valor do imóvel.

Compra em obra

A  compra do imóvel residencial em obra também vale a pena, embora o investimento seja maior, porque o vendedor, além da correção monetária e juros sobre o valor já aplicado, busca rentabilidade proporcional à demanda de mercado por aquele tipo de empreendimento.
Ao adquirir imóvel na planta ou em construção, guarde os folhetos de publicidade distribuídos pela construtora/corretora, os quais, se preciso, provam eventual irregularidade contratual. As irregularidades mais frequentes ao financiar imóvel residencial são atraso na entrega do empreendimento, alterações no projeto e mudanças nas taxas de juros.

Pronto para morar

A compra do imóvel residencial nas chaves pode custar até 50% mais do que o preço de lançamento na planta. Mas compensa: imóveis novos têm tecnologias de construção que aumentam o conforto e economia dos moradores, como o shaft, ou piso falso, que facilita a troca de fiações e canos, sofisticados sistemas de ar condicionado e aquecimento central, eficiente isolamento contra poluição sonora e variações de temperatura bruscas de fora,e outras modernidades, tipo área de lazer ampla, mais vagas na garagens, segurança, internet.

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Uma junção de dúvida, esperança e burocracia é muito comum quando alguém precisa comprar ou alugar um imóvel. Se quer alugar, tem que ter fiador, pagar uns meses adiantado, comprovar renda e etc.  Se quer comprar, infelizmente e geralmente o dinheiro nunca dá e o jeito é recorrer ao empréstimo. Confiável? Talvez, mas é necessário ter muita cautela e conferir mil vezes as propostas, saber quais são os  tempos de pagamento e tipos de parcelas. Cuidado com as promessas!
O CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo), unida ao Governo, é uma das formas mais seguras e legalizadas de se realizar o sonho da casa própria. Porém, em 2002, pessoas ficaram um pouco insatisfeitas com seu trabalho, principalmente no interior de São Paulo. O prazo que a CDHU dava para depositar o dinheiro na conta do vendedor era de até 45 dias, mas, naquela época, demoravam-se até 120 dias. Contudo, pode-se afirmar que o projeto da CDHU é confiável e prioriza sempre pessoas com baixa renda, ja que é acessível e suas parcelas são bem negociadas.
Mas se você for comprar um imóvel independente, tome muito cuidado com falsas promessas. Verifique se o imóvel tem escritura – pois muitos estão em terrenos não legalizados, confira no cartório da cidade, o estado atual dos pagamentos dos impostos como o IPTU ou condomínio, se for o caso. Converse com os vizinhos, saiba quais os motivos pelo qual o morador está vendendo o imóvel. Estude o estado da casa, é importante saber se não há mofos, rachaduras, alagamentos, vazamentos e entupimentos. É muito comum e normal no auge da compra de um imóvel que o comprador se entusiasme demais, mas não se esqueça que reparar nos pequenos detalhes é a garantia de uma compra certa e duradoura.

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Aluguel ou compra ?

A compra de um imóvel é uma realização e vida para muitos e a maioria das pessoais afirma que comprar um imóvel é sempre melhor que morar de aluguel.  Muitas vezes nós ouvimos frases do tipo: “A melhor coisa é financiar o imóvel pois depois de 20 anos você tem a sua casa”. Ou “um amigo meu trabalha trabalha ha 15 anos e continua morando de aluguel”

Foi pensando nisso que resovelmos criar este artigo com uma explicação rápida e simples mostrando as diferenças em termos de valor na hora de escolher entre aluguel ou compra. Para ajuda-lo a tomar sua decisão, montamos uma planilha de aluguel x compra que você pode fazer o download aqui, e usar para a simulação.

Existem duas perguntas importantes e que normalmente geram a maioria das dúvidas:

• Primeira pergunta: Tenho dinheiro todo em mãos para compra de um imóvel, vale mesmo a pena realizar a compra ou investir o dinheiro e pagar o aluguel com os rendimentos pode ser interessante?

Vejamos os cálculos utilizando nossa planilha e simulação:

Vamos imaginar que você tem R$ 150.000,00 disponíveis para a compra do imóvel e  que de fato ele custa  todo este valor. Sua reserva então será zerada e toda a capacidade de investimento futuro vai depender de investimento mensal futuro. Agora, vamos dizer que você possa investir R$ 250,00 todo mês na poupança, rendendo a uma taxa de 0,7%.  Ao final de 20 anos (240 meses) você terá o seu bem, que é o imóvel, e mais R$ 154.794,45 que dá R$ 304.794,45 em termos de patrimônio.

Agora imagine que você decide por investir os R$ 150.000,00 na mesma aplicação de 0,7% ao mês e usar os rendimentos para pagar um aluguel de R$ 700,00 mensais.  Lembre-se que você ainda consegue investir os R$ 250,00 mensais nesta mesma aplicação pois você pagará o aluguel de R$ 700,00 com dinheiro proveniente dos rendimentos dos R$ 150.000,00 aplicados.   Neste caso, 20 anos você terá acumulado R$ 515.944,66.

Dica: Veja que se a rentabilidade for maior ou o aluguel for mais barato, a opção de aluguel torna-se cada vez melhor.

• Segunda Pergunta:  Não tenho o dinheiro para a compra do imóvel e estou pensando em financiar, mas será que vale a pena usar dinheiro disponível da parcela para morar de aluguel e investir a diferença que sobrar?

Vamos imaginar os mesmos R$ 150.000,00 como valor do imóvel.  Utilizando a mesma planilha e simulação e assumindo um juros de 0,9% ao mês para o financiamento do imóvel em 20 anos (240 meses), a parcela mensal a pagar seria de R$ 1.527,92.  Ou seja, pagando  R$ .1527,92 por mês, ao final de 20 anos teríamos nosso imóvel de R$ 150.000,00.

Comparação: Se você optasse por pagar um aluguel de R$ 700,00 e portanto investisse a diferença de 827,92 (1.527,92 – 700,00)  naquela mesma aplicação de 0,7% ao mês durante os mesmos 20 anos, teríamos exatos R$ 873.779,91

Conclusão: A matemática financeira dos juros compostos tem uma força que muitas vezes não conseguimos perceber a primeira vista.  Utilize a nossa planilha para simular outros valores e tive você mesmo suas próprias conclusões a respeito do aluguel x compra de um imóvel.

Para saber mais, veja também:

Tudo sobre investimento imobiliário

Simulador de Consolidação de Dívidas com refinanciamento imobiliário

Simulador do Encargo Mensal e do Custo Efetivo Total (CET)

Ganho de capital na venda de imóvel

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