Na compra de apartamento ou casa em condomínio, é importante que se conheça as vantagens da aquisição de unidade nova.
A compra do imóvel residencial novo pode ocorrer em três momentos: na planta, ao longo da obra e na entrega das chaves.
Existem regras genéricas aos três momentos do financiamento de imóvel residencial novo: tenha certeza quanto à idoneidade da construtora, veja se o empreendimento tem registro de incorporação no Registro de Imóveis, com memorial descritivo, certifique-se da inexistência de hipoteca em relação ao imóvel e se esclareça a respeito dos juros do crédito da operação.

Planta

A compra do imóvel residencial na planta é o melhor negócio. Por ser investimento de 24 a 36 ou 48 meses, há risco, por isto o preço sempre é atrativo, mas preste atenção se a maioria dos imóveis está vendida; se a resposta for positiva, a obra tem risco menor de parar.
É poupança que você fará mensalmente e, no final das obras, a aplicação poderá dar-lhe retorno bem maior do que a caderneta de poupança tradicional, caso você queira vender o imóvel.
Normalmente, até as chaves, você já financiou entre 20% a 45% do valor do imóvel.

Compra em obra

A  compra do imóvel residencial em obra também vale a pena, embora o investimento seja maior, porque o vendedor, além da correção monetária e juros sobre o valor já aplicado, busca rentabilidade proporcional à demanda de mercado por aquele tipo de empreendimento.
Ao adquirir imóvel na planta ou em construção, guarde os folhetos de publicidade distribuídos pela construtora/corretora, os quais, se preciso, provam eventual irregularidade contratual. As irregularidades mais frequentes ao financiar imóvel residencial são atraso na entrega do empreendimento, alterações no projeto e mudanças nas taxas de juros.

Pronto para morar

A compra do imóvel residencial nas chaves pode custar até 50% mais do que o preço de lançamento na planta. Mas compensa: imóveis novos têm tecnologias de construção que aumentam o conforto e economia dos moradores, como o shaft, ou piso falso, que facilita a troca de fiações e canos, sofisticados sistemas de ar condicionado e aquecimento central, eficiente isolamento contra poluição sonora e variações de temperatura bruscas de fora,e outras modernidades, tipo área de lazer ampla, mais vagas na garagens, segurança, internet.

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2. Opção de compra do imóvel

Uma das opções na hora de adquirir um imóvel é optar pela compra de imóvel na planta, seja um imóvel comercial ou residencial.  Esta modalidade no geral se constitui em uma forma mais econômica de aquisição de um bem do que a compra de um pronto ou usado, além de ser a mais prática, uma vez permitir ao comprador o planejamento dos pagamentos, alteração das especificações de acabamento, modificações internas e programação da entrega, além de se caracterizar como uma forma de poupança.  Neste texto vamos falar de alguns cuidados que você eve tomar na hora de o imóvel para compra no sentido de evitar problemas e dores de cabeça no futuro.

• Localização – Neste primeiro passo, siga as mesmas dicas que se aplicam no nosso guia de  compra de imóvel usado o e verifique se é realmente boa a localização.  Ações como visitar outros imóveis construídos pela mesma empresa e conversar com síndicos e moradores sobre a qualidade do material empregado e se os prazos foram cumpridos, podem ser bastante esclarecedoras.

• Documentação - No sentido de se evitar possíveis golpes de incorporadoras fraudulentas, é recomendável que se faça a solicitação e análise criteriosa de toda a documentação referente ao imóvel em construção e aos empreendedores.

1. Observe se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório.
2. Verifique atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios estão de acordo com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente
3. Solicite as informações dos profissionais responsáveis pelo empreendimento junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Dica: Uma forma de minimizar este tipo de problema é escolher grandes incorporadoras, apesar de que em linhas gerais o preço de seus imóveis são superiores, porém estamos pagando por segurança.

• Contrato de compra do imóvel - É fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda.  Leia-o atentamente e em caso de dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado para ter certeza de que as  cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta).

1. Devem constar:
   a) Os dados do incorporador e do vendedor,
   b) O valor total do imóvel,
   c) A forma de pagamento ou de financiamento,
   d) Periodicidade de reajustel e índice de reajuste,
   e) Local de pagamento,
   f)  Penalidades no atraso de pagamento de parcelas,
   g) Valor do sinal antecipado,
   h) Indicação da unidade privativa e garagem adquiridas.
   i) Outras condições prometidas pelo vendedor.
2. É muito importante que seja informado o prazo para início e conclusão da obra, incluindo possíveis multas por atraso na entrega do imóvel, e que ela esteja incluída nas cláusulas desse documento.   O atraso na conclusão de empreendimentos é a maior causa de dores de cabeça para quem compra imóvel na planta.
   
3. Deverá ser anexado ao contrato o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
4. É preciso saber se há estipulação ou não do prazo de carência, dentro do qual o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4591/64), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato.
5. Atenção para os valores a serem desembolsados quando da entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se).  A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
6. Por fim, informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do comprador.

Dica: Nas vendas fora do estabelecimento comercial o consumidor pode desistir da compra no prazo de sete dias, de acordo com o código do consumidor, a contar de sua assinatura. Para isso deve-se protocolar o pedido por escrito e receber corrigidos os valores pagos.  Em caso de dúvidas consulte informações no Procon.

• Seguro imobiliário - É a maneira que tanto o comprador quanto a empresa vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato como inadimplência ou  falência.  Teoricamente, ele deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições combinadas.  Por parte das incorporadoras, as devidas cautelas geralmente são tomadas, porém do lado do comprador que não costuma contar com a assessoria de um advogado, é bom ficar atento a esses detalhes sobre o seguro imobiliário ao comprar um imóvel na planta ou em construção:

• A seguradora deve ser uma empresa com boa fama no mercado e sem nenhuma ligação com o grupo econômico da incorporadora.
• O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora –o comprador é quem deve estar protegido contra a má situação financeira das empresas. Se no contrato a incorporadora aparecer como segurada, ela é que terá direito de receber indenização no caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a realização da obra. Outra situação desfavorável para o comprador é a incorporadora quebrar,  e a beneficiária do seguro ser a construtora. Neste caso o comprador ficaria com o prejuízo.

Em resumo, não se deixe seduzir por argumentos de venda que à primeira vista possam parecer financeiramente atraentes. Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o que ele realmente cobre, e certifique-se sobre toda documentação necessária.  Estes procedimentos certamente vão evitar, ou ao menos minimizar a possibilidade de que a sua compra de um imóvel na planta se torne uma experiência terrível.

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Este documento é anexo dos contratos de compra e venda na planta e em construção e descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT. Para efetuarmos a compra de imóvel na planta, devemos nos certificar de que o incorporador possui este documento arquivado no Registro de Imóveis.  Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais.  Segue abaixo um modelo de Memorial:

Memorial descritivo de obra – Modelo de documento

Informações Cartográficas que deverão constar na planta e memorial descritivo do imóvel, em conformidade com ABNT, NBR 13133 de 30.06.94 é necessário consultar ainda Decreto no. 89817 de 20.06.84, Instruções Reguladoras das Normas Técnicas da Cartografia Nacional, quanto aos padrões de exatidão, NBR’s complementares e; Lei 10.267 de 28.08.01 que Institui o Sistema Público de Registros de Terras ,e Decreto  4449 de 30 de outubro de 2002 , DOU de 31/10/2002.

Na planta:

Legenda padrão contendo:

1 – Formato de acordo com a Norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), linha de corte com 210 x 297, ( vide anexo folha quatro);

• Campo um

1. Cabeçalho descrevendo tipo de levantamento – Planimétrico e ou Planialtimétrico e folha n °.

• Campo dois

1. Nome do Imóvel;
2. Nome do Proprietário
3. Código do Imóvel
4. Transcrições e ou matrículas;
5. Município, Comarca e Estado;
6. Área do imóvel e perímetro
7. Data da elaboração dos Trabalhos;
8. Escala;

• Campo três

1. Descrição e somatória das áreas ( Reservas Legal, Pres. Permanente, Estradas ) etc.;

• Campo quatro:

1. Assinatura do Proprietário;
2. Assinatura do Resp. Técnico, contendo CREA e qualificação profissional

• Campo cinco

1. Espaço que deverá estar livre para apor carimbos, registros e assinaturas de órgãos oficiais.

Quadro de convenções:

Quadro das convenções topográficas e sinais convencionais, colocados acima da legenda contendo:

• Norte quadrícula , indicado na parte superior e a direita da planta;
• Norte verdadeiro, indicado na parte superior  e a direita da planta
• Convergência Meridiana – Centro da planta ou área considerada;
• Datum Horizontal e Meridiano Central;
• Convenções Topográficas;
• Sinais Convencionais;
• Situação do Imóvel etc.;

Prjeções ortogonai contendo:

• Na elaboração da planta, descrever as coordenadas no Sistema UTM ( Universal Transverso de Mercator ) de todos os vértices do perímetro do imóvel ou quadro discriminando pontos ou marcos com as respectivas coordenadas;
• A Planta e o Memorial, deverão ser apresentados em tres vias impressas,  juntamente com um disquete no formato DGN, DWG ou DXF da planta;
• Escala da planta deverá ser apresentada em múltiplos de 100;  200; 250 e 500;
• Quando não for possível descrever os elementos técnicos de cada lado do imóvel, faze-lo em quadro a parte;

No Memorial Descritivo:

Cabeçalho contendo:

• Propriedade;  Proprietário;  Município;  Comarca;  Área; Perímetro; Transcrição e ou matricula do imóvel.

Descrição do perímetro contendo:

• Descrição e Localização do ponto inicial, com as respectivas coordenadas Referenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, no sistema UTM, bem como Meridiano Central e Datum Horizontal SAD 69 (Oficial – IBGE).
• Descrever as confrontações, conforme desenvolvimento da descrição do perímetro do imóvel, não sendo necessário repetir o confrontante em comum a cada lado de desenvolvimento;
• A descrição deverá conter azimutes, seguido das respectivas distâncias e coordenadas N e E, no Sistema UTM dos respectivos vértices, separando cada lado descrito por ponto e virgula ( ; );
• Ao término da descrição do perímetro, informar a área em Hectares com 4 casas decimais. ex. O perímetro acima descrito, encerra uma área de  n,nnnn ha.;
• A descrição do perímetro principal ou do imóvel propriamente dito, deverá estar em folhas distintas com assinatura somente do técnico responsável, seguido da qualificação profissional e CREA;
• A descrição de áreas internas, tais como áreas de preservação permanente, de reserva legal e outras, poderá ser de modo corrente, ou sequêncial com uma única assinatura do responsável técnico no final, assinatura esta, aos moldes do item 5;

Relatório técnico:

• Relatório Técnico detalhado dos trabalhos executados contendo informações sobre metodologia  e ainda:  Objeto: Finalidade; Período de Execução; Localização; Origem (datum); Ocupantes Proprietários ; Descrição dos Serviços Executados ,(inclusive o georreferenciamento); Precisões Obtidas;  Quantidades Realizadas ; Relação de Equipamentos; Equipe Técnica e finalmente Documentos Produzidos.

A. R. T. – Anotação de Responsabilidade Técnica.

• O responsável técnico, deverá apresentar a respectiva A.R.T. no original, conforme Área ou campo de Atuação, ou seja no campo 4 item 04, para trabalhos executados por Engenheiros Agrimensores;  item 06, para trabalhos executados por Engenheiros Cartógrafos, ou Engenheiros com formação Acadêmica em Geodesia, tudo de acordo com as atribuições específicas de cada área;
• Na A. R. T., campo 17 (modelo novo), deverá descrever todo trabalho inerente à aquela anotação, ou seja o trabalho em si e as peças técnicas elaboradas;

OBS. Importante : Os serviços/obras , devem corresponder às atribuições do profissional responsável,  às mesmas que estão anotados na sua carteira emitida pelo CREA de sua jurisdição, sob pena de nulidade da ART, conforme artigo 9 , inciso II da Resolução 425/98 do CONFEA.

Poderá o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias e checar tais declarações sobre a veracidade das informações prestadas e do requerido, bem como solicitar ao CREA, informação sobre atribuições da área do profissional responsável.

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