Fazer uma proposta de compra de um imóvel é o caminho mais seguro para negociar o valor final do  bem que se deseja comprar desta forma tende-se a não ter gastos extras, principalmente com a documentação do bem que vai se adquirir e tampouco com impostos atrasados que o imóvel venha a ter.

A avaliação por um profissional do ramo imobiliário de confiança do comprador pode ser a peça chave para se fazer uma oferta de compra que garanta ao futuro proprietário que ele poderá comprar o imóvel pagando seu valor de mercado,além disso, a pesquisa em órgãos públicos para saber da regularidade do imóvel, se a documentação do mesmo está em dia com as exigências das leis do municipio a que pertence, e se o imóvel não possui nenhum débito com a prefeitura como impostos atrasados e ou parcelas em atraso do proprietário antigo fazem parte da elaboração da proposta de compra deste tipo de bem. A localização e para que fins o imóvel servirá também são pontos que se deve observa para fazer uma oferta de compra.

A  proposta de compra de imóvel não garante que haverá a compra de fato, mas abre um espaço para negociações que se bem levadas garantem  vantagens para quem deseja comprar quanto para quem vende,  pois  as condições  de ambas as partes podem beneficiar e os dois chegando a um denominador comum e não terão problemas nem pontos divergentes ao fecharem negócio e redigirem o contrato de compra e venda do imóvel.

Deve haver um documento que oficialize a proposta de compra do imóvel.  Para isso o comprador deve colocar o valor de sua oferta, o endereço do  bem que deseja comprar, assim como a forma de pagamento e descrever as modalidades e a validade da proposta, o que gera a abertura para uma contra-proposta do atual proprietário.

Este documento pode ser redigido pelo interessado na  compra ou seu representante legal e deve ser reconhecido em cartório para haver garantias caso haja má fé de quem vende o imóvel.

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Documentos necessários para compra de imóvel

A compra de um imóvel é  sem dúvida uma das nossas maiores realizações na vida.  Quem não quer adquirir a tão sonhada casa própria e se desvencilhar do aluguel? Entretanto não é um sonho fácil e comprar um imóvel sem tomar certos cuidados pode destruir anos e anos de economia.

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Logo abaixo está a relação com a documentação necessária em detalhes para compra de imóvel, e ele serve de complemento aos guias iniciais sobre  compra de imóvel usado, ou como referência para quem é profissional da área:

1 – Certidões pessoais – Pessoa Física:

• Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
• Certidão Negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
• Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
• Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.

Caso a vendedora seja pessoa jurídica, também será necessária a apresentação das seguintes Certidões e documentos:

• Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora;
• Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas);
• Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação;
• Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente;
• Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.

As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor do imóvel e, também, na cidade onde está localizado o bem (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor).  Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades.  Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.

Mas onde obter certidões ?

As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns – Da Justiça Federal e Estadual.   Já as certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.

Garantias:

A análise minuciosa das certidões pessoais serve para demonstrar a situação do vendedor e se o mesmo não está insolvente, próximo de ter seu patrimônio afetado ou penhorado por dívidas, se teve seus poderes interditados, ou se há outros entraves que possam vir a prejudicar a aquisição.

2 – Certidões do imóvel:

• Matrícula Atualizada do Imóvel, com Negativa de Ônus Reais e Alienações (20 anos), obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
• Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais e certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

Garantias:

A análise da certidão vintenária do imóvel relata as alterações realizadas no registro nos últimos vinte anos, apontando se existe ônus real sobre o bem, como também a certidão emitida pelo municíopio demonstrará se há dívidas de tributos referentes ao imóvel de compra.

É importante verificar o atual registro do imóvel e os anteriores para saber se há entre eles algum tipo de fraude, o que invalidaria a aquisição. Veja se foi efetuada a averbação da construção do imóvel à margem de sua matrícula, se a contribuição ao INSS sobre a obra foi devidamente recolhida e se o imóvel está regularizado junto à prefeitura local com planta aprovada e habite-se.

No caso de imóvel em condomínio ou em loteamento fechado, solicite junto à administração/síndico uma declaração de quitação de taxas condominiais.

Procuração:

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

Dica: Um dos grandes erros cometidos pelos compradores de imóveis é o fato de acharem que após a assinatura da escritura são legítimos proprietários do bem adquirido, e não é bem assim, pois o regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o novo proprietário obtém o direito real sobre o bem.

Portanto, depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador.  O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel SOMENTE é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

Leis relacionadas para consulta:

9785/1999 – Altera o Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade pública) e as Leis nºs 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos), e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano).

9866/1997 – Dispõe sobre diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais de interesse regional do Estado de São Paulo e dá outras providências.

8245/1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

6766/1979 – Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.

6530/1978 – Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

4591/1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.

4.116 (1)/1962 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis.

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Este artigo serve como um guia para download de modelo de documentos muitas vezes necessários na compra de imóvel e outros documentos úteis relacionados ao assunto.

Modelo de documento para avaliacao de imovel

Cessão de direitos sobre imoveis

Modelo de compromisso para compra e venda de imóveis

Modelo de contrato para administração de imóveis

Formulário de descrição e avaliação do imóvel

Modelo de compromisso de compra e venda com recibo de pagamento

Documento para permuta de imóveis

Preferencia  do inquilino na hora da compra

Proposta de compra do imóvel

Modelo de recibo das chaves do imóvel

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Se você está realizando a compra de um imóvel usado, esta é a última etapa dos guias Compra de imóvel usado – Guia prático inicial e Compra de imovel usado –  Escolher o imovel .  Apesar de recomendar-mos a leitura completa dos textos, você pode ler cada guia de forma independente.  Fique a vontade.

Esta é a última etapa, mas não menos importante, e aborda a questão que envolve toda verificação da documentação para a compra do imóvel usado.

Como vimos no artigo anterior, devemos chegar nesta etapa com uma lista já bem reduzida que iniciou entre 30 e 60 imóveis e chegou a menos de 5.  Enumere os imóveis restantes no papel ou planilha eletrônica  para cada um crie um campo em que se possa ir marcando X no que for devidamente confirmado.  Este campo deve conter os seguintes tópicos:

1. Certidão de Ônus Reais do Imóvel;
2. Certidão Negativa de Tributos Estaduais, Federais e Municipais;
3. Certidão de Interdições e Tutelas;
4. Certidões negativas de débito em relação ao IPTU.
5. Documentação completa da entidade proprietária do imóvel (física ou jurídica)
6. Declaração negativa de débito emitida pelo síndico ou administradora do condomínio.
7. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.
8. Comprovante de pagamento das últimas contas de luz água e esgoto.

OBS: Confira nosso artigo Imóvel compra – Documentação necessária em detalhes para maior aprofundamento sobre a documentação na compra para compra de imóvel.

Depois de todo este processo de filtragem para compra de imóvel, devemos finalmente chegar a no máximo 3 boas opções de compra.  O critério de seleção a gora se torna subjetivo e varia de comprador para comprador.  Provavelmente teremos imóvel com sol da manhã e boa ventilação mas em uma rua barulhenta, ou um outro pode estar localizado próximo à transportes públicos e ter problemas de encanamento antigo.  Como é difícil encontrar imóveis que preencham todos os requisitos, esta última seleção será pela importância que cada um de nós atribui a determinada vantagem ou desvantagem.

Dica: No início do processo de visita aos imóveis você deve requerer o CRECI do corretor assim como o CNPJ/CGC da Imobiliária, e verificar sua idoneidade.  Encontrando ações em trâmite nos juizados especiais estaduais,  justiça do trabalho ou federal, considere procurar outra acessoria.

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Se você está realizando a compra de um imóvel usado, este guia é uma continuação do Compra de imóvel usado – Guia prático inicial.  Apesar de recomendar-mos a leitura completa dos textos, você pode ler cada guia de forma independente.  Fique a vontade.

Conforme falamos no artigo anterior, a compra do imóvel começa com a seleção dos melhores anúncios entre todos os anúncios que de  imóveis que pré selecionamos com as características que estamos interessados.
Depois desta primeira seleção chega a hora de visitar cada local e anotar suas características mais importantes conforme veremos neste artigo.  É nesta hora que fazemos a segunda filtragem e chegamos ao melhor imóvel com relação ao custo x beneficio.

Faça uma tabela que contenha dois campos por imóvel, uma com os aspectos positivos e outro com os negativos.  Abaixo estão os aspectos que considero mais importantes para avaliação na hora da visita para compra de um imóvel usado, mas que pode ser alterado de acordo com as prioridades de cada um:
Aspectos positivos na compra de um imóvel:

• Tranquilidade e segurança do bairro.
• Proximidade de pequenos pontos comerciais como bares, padarias, farmácias, mini mercados, escolas.
• Proximidades de pontos para acesso ao transporte público.  Pontos de ônibus, metrô, trem, integração.
• Imóveis novos e bem conservados, incluindo os ambientes comunitários.
• No caso de apartamentos, é bom se ter uma vista ampla, boa ventilação e sol da manhã.

Aspectos negativos na compra de um imóvel:

• Bairros ou ruas violentas com alto índice de assaltos.
• Local isolado de comércio local.
• Local de enchentes, feiras ou estabelecimentos noturnos barulhentos.
• Ruas ou avenidas constantemente cheias e engarrafadas.
• Condomínios mal administrados e mal conservados.
• No caso de apartamentos, sol da tarde, má ventilação e vista obstruída por outro imóvel, favela, indústria etc.

Depois de termos visitado todos os imóveis podemos eliminar os menos interessantes e chegamos então a última listagem que deve ter entre 3 e 5 opções de compra de imóvel.  A partir disso entramos na última etapa do processo que consiste em verificar em todos os imóveis as questões da documentação.

Dica: Existe a opção da compra do imóvel diretamente ou por intermédio de um corretor credenciado.  Nós recomendamos o uso de um corretor credenciado, pois  por mais que uns sintam-se capacitadas para efetuar um negócio imobiliário sozinho, em regras gerais podemos afirmar que a negociação sendo mediada por um profissional terá maior chance de êxito.  Cabe a nós escolher os bons profissionais e as boas corretoras.

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Está pensando na compra de um imóvel usado?

Casa, apartamento ou terreno, independente do tipo de imóvel que queremos comprar, é importante criar um procedimento para que a compra não venha a dar dor de cabeça no futuro.  Neste texto iremos apresentar um pequeno guia contendo passos importantes de serem seguidos por quem está buscando comprar um  imóvel, mas que não é profissional do ramo.

Em primeiro lugar,é muito importante não efetuar a compra do seu imóvel por impulso.  Lembre-se quese trata de um lugar que você pretende passar alguns ou muitos anos da sua vida e que você vai pagar umagrande quantidade de dinheiro por ele.  Desta forma, eviteas grandesfeiras depromoções que acontecem de vez em quando em algumas cidades do país.  Aconselho que sua primeira busca seja pelo classificados do jornal ou links e anúncios da  internet.  Normalmente eu prefiro a busca pela internet por oferecer algumas facilidades como não precisar gastar dinheiro comprando jornais;  poder listar nossas buscas por região, por preço, por metragem;  pela quantidade de anúncios e boas opções online ser muito maior do que em qualquer lugar destre outras.

Faça uma tabela no papel ou excel contendo os seguintes campos:

1. Localização do imóvel (bairro)
2. Tamanho do imóvel (em área total m2)
3. Facilidades: Elevador, vagas na garagem, piscina, playground para apartamentos. Rua com segurança, vaga na garagem, facilidade de acesso para casas.
4. Idade do imóvel
5. Valor de condomínio + IPTU
6. Preço do imóvel

Aconselho fazer este esquema para um número entre 30 e 60 imóveis.  Na internet é fácil encontrar muitos anúncios e em menos de 3 dias conseguimos chegar a este número.

Observe os custos x benefícios no que diz respeito ao tamanho e localização do imóvel com relação ao seu preço,  retire os que estiverem supervalorizados e coloque em destaque os que estiverem abaixo do valor médio da região.  Imóveis sub valorizados podem ser uma boa compra ou uma dor de cabeça futura, mas só podemos descobrir isso nas próximas etapas do processo seletivo.

Se for preciso entre em contato com os proprietários / corretoras para esclarecer as dúvidas básicas.  Com estes dados em mãos, podemos descartar as piores ofertas e diminuir a lista para uns 10 ou 20 imóveis.

Agora chegou a hora de ir visitar os imóveis escolhidos.  Faça um planejamento para dedicar entre uma e três horas em cada visita.  No artigo Compra de imóvel usado – Escolher o imóvel abordamos o que é importante observar nas visitações.

Dica: Se você pretende pagar mediante financiamento ou utilizando FGTS, é importante saber, antes de visitar o imóvel, se o vendedor aceita este tipo de pagamento, do contrário a visitação seria pura perda de tempo para todos.

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