Se em 30 dias o proprietário não fizer a apuração do ganho de capital e pagar a alíquota de 15% sobre a diferença de venda e compra será aplicada multa e juros.

Para não ter problema em declarar a venda do imóvel a Receita Federal é indicado ao contribuinte ter seu anterior programa de Ganhos de Capital e declarar todos os valores de compra e venda e pra quem vendeu. O último passo é imprimir a DARF, que se trata do Documento de Arrecadação de Receitas Federais, para quitar o valor devido.

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Se você financiou um apartamento:

Não importa qual seja a instituição financeira usado para a transação do financiamento, o procedimento será sempre o mesmo.  Veja o exemplo: Você comprou um apartamento no ano passado pelo de R$ 100 mil. Desse total, R$ 30 mil foram dados como entrada, R$ 20 mil abatidos do seu saldo do FGTS e outros R$ 50 mil sobram como valor para financiamento.

1. Você deve, em primeiro lugar, declarar a existência do bem em seu nome no campo específico e usar o valor total do imóvel (R$ 100 mil).  A partir dai,  outros passos devem ser seguidos para evitar inconsistência de dados e parar na malha fina por não ter, em princípio, como explicar a origem do dinheiro total para transação.
2. A origem dos recursos de entrada devem ser explicadas ou pela própria série histórica de declarações – pois, para juntar os R$ 30 mil do exemplo o contribuinte deve ter poupado e feito aplicações financeiras – ou pelos dados do informe de rendimentos – documento fornecido pelo empregador.
3. Os R$ 20 mil usados do FGTS têm um campo específico chamado ” rendimentos isentos e não-tributados”.
4. Os R$ 50 mil restantantes, que serão pagos durante os anos de financiamento, devem ser declarados como dívidas. O valor dessa dívida será atualizado a cada ano, conforme os pagamentos que forem sendo feitas.

Financiamento do Imóvel no IR

Se contratou ou consórcio ou comprou carta de crédito:

O contrato de consórcio imobiliário é semelhante à aquisição de um financiamento na hora de declarar os bens. Por exemplo, se você contratou um consórcio, ainda  não foi contemplado, e pagou seis prestações e R$ 500 no ano passado, isso deve ser especificado dessa maneira. No caso de ser contemplado ou comprar carta de crédito, vale a mesma regra para o bem adquirido através de outro modelo de financiamento: colocar as prestações que ainda restam a pagar no campo de dívidas.

Se você vendeu um apartamento

Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital, disponível no site da Receita Federal.  Nele há campos específicos para informar  como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

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Cuidados com promessas

Se você estiver comprando terreno, é fundamental, antes de assinar a opção de compra do imóvel, que pesquise o zoneamento da área (taxa de ocupação) na Prefeitura, os acessos ao local, a largura da rua (mínimo de 8m para mão única). Verifique se há ocupantes na área e se existem, nas proximidades, escolas, creches, posto de saúde, transporte público e redes de eletricidade, água, esgoto e asfalto.

Reformas, inquilino e arrendatário

Se a opção de compra do imóvel for para unidade usada, comercial ou residencial, peça opinião a engenheiro ou arquiteto quanto a eventuais necessidades de obras. Se imóvel estiver alugado ou arrendado, converse com o inquilino ou arrendatário, porque ambos têm a preferência na opção de compra do imóvel .

Lançamento

Caso a unidade objeto da opção de compra imobiliária seja lançamento, isto é, esteja em planta, ou em construção, certifique-se, no Registro de Imóveis, se existe o memorial descritivo de incorporação do empreendimento e se o memorial aprovado corresponde ao que o vendedor está apresentando-lhe.
A opção de compra de imóvel tem a duração que as partes combinarem, mas em geral varia de seis meses a um ano. Após o prazo combinado, comprador e vendedor assinam escrituras definitivas ou promessas de compra e venda.

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Códigos específicos

Para declarar imóvel financiado primeiro, identifique o tipo do imóvel, já que há códigos específicos na ficha para casa, apartamento, terreno, galpão, lojas etc. Em relação ao financiamento, devem ser declarados valores das parcelas pagas no ano anterior, até 31 de dezembro. Retire da escritura as informações quanto a endereço e características do imóvel, nome e CPF do vendedor e condições da compra (parte à vista, parte financiada e parte com recursos do FGTS, se for o caso).
No campo “Discriminação”, coloque as condições em que o imóvel foi adquirido: se pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou por crédito fora do SFH ou comprado direto da construtora.

Desembolso no ano

Atenção para o valor a ser declarado pelo imóvel. Quem pagou à vista, informe o valor efetivamente pago. Quem financiou deve informar o valor efetivamente pago no ano anterior (em nosso caso, 2009) ou seja, parcela paga à vista, inclusive com uso do FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro. Não importa o valor de escritura, porque o contribuinte deve informar apenas o valor que desembolsou no ano.
A dívida relativa ao financiamento imobiliário não precisa ser declarada.
Mas cite os rendimentos sacados do FGTS (rendimentos isentos e não tributáveis) e doações ou empréstimos recebidos dos parentes, que tenham sido usados na compra.

Valor de mercado

Na declaração do ano seguinte, o valor do imóvel será atualizado somando-se as mensalidades e outros valores pagos no ano anterior, e assim, sucessivamente, até que o bem esteja quitado.
Por esse sistema, quando for concluído o pagamento, o imóvel constará na declaração com o valor efetivamente pago, incluindo os juros, independente daquele que esteja na escritura ou do valor de mercado. A partir daí, seu valor não poderá ser mais atualizado nas declarações seguintes.
O objetivo da Receita é fazer com que as pessoas registrem quanto pagaram pelo imóvel e, caso ele seja vendido depois, possa ser apurado o chamado imposto sobre ganho de capital, cobrado sobre a diferença entre o preço que a pessoa comprou e aquele pelo qual ela vendeu seu bem.

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Planta

A compra do imóvel residencial na planta é o melhor negócio. Por ser investimento de 24 a 36 ou 48 meses, há risco, por isto o preço sempre é atrativo, mas preste atenção se a maioria dos imóveis está vendida; se a resposta for positiva, a obra tem risco menor de parar.
É poupança que você fará mensalmente e, no final das obras, a aplicação poderá dar-lhe retorno bem maior do que a caderneta de poupança tradicional, caso você queira vender o imóvel.
Normalmente, até as chaves, você já financiou entre 20% a 45% do valor do imóvel.

Compra em obra

A  compra do imóvel residencial em obra também vale a pena, embora o investimento seja maior, porque o vendedor, além da correção monetária e juros sobre o valor já aplicado, busca rentabilidade proporcional à demanda de mercado por aquele tipo de empreendimento.
Ao adquirir imóvel na planta ou em construção, guarde os folhetos de publicidade distribuídos pela construtora/corretora, os quais, se preciso, provam eventual irregularidade contratual. As irregularidades mais frequentes ao financiar imóvel residencial são atraso na entrega do empreendimento, alterações no projeto e mudanças nas taxas de juros.

Pronto para morar

A compra do imóvel residencial nas chaves pode custar até 50% mais do que o preço de lançamento na planta. Mas compensa: imóveis novos têm tecnologias de construção que aumentam o conforto e economia dos moradores, como o shaft, ou piso falso, que facilita a troca de fiações e canos, sofisticados sistemas de ar condicionado e aquecimento central, eficiente isolamento contra poluição sonora e variações de temperatura bruscas de fora,e outras modernidades, tipo área de lazer ampla, mais vagas na garagens, segurança, internet.

Clique aqui e leia mais sobre compra de imóvel na planta

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A avaliação por um profissional do ramo imobiliário de confiança do comprador pode ser a peça chave para se fazer uma oferta de compra que garanta ao futuro proprietário que ele poderá comprar o imóvel pagando seu valor de mercado,além disso, a pesquisa em órgãos públicos para saber da regularidade do imóvel, se a documentação do mesmo está em dia com as exigências das leis do municipio a que pertence, e se o imóvel não possui nenhum débito com a prefeitura como impostos atrasados e ou parcelas em atraso do proprietário antigo fazem parte da elaboração da proposta de compra deste tipo de bem. A localização e para que fins o imóvel servirá também são pontos que se deve observa para fazer uma oferta de compra.

A  proposta de compra de imóvel não garante que haverá a compra de fato, mas abre um espaço para negociações que se bem levadas garantem  vantagens para quem deseja comprar quanto para quem vende,  pois  as condições  de ambas as partes podem beneficiar e os dois chegando a um denominador comum e não terão problemas nem pontos divergentes ao fecharem negócio e redigirem o contrato de compra e venda do imóvel.

Deve haver um documento que oficialize a proposta de compra do imóvel.  Para isso o comprador deve colocar o valor de sua oferta, o endereço do  bem que deseja comprar, assim como a forma de pagamento e descrever as modalidades e a validade da proposta, o que gera a abertura para uma contra-proposta do atual proprietário.

Este documento pode ser redigido pelo interessado na  compra ou seu representante legal e deve ser reconhecido em cartório para haver garantias caso haja má fé de quem vende o imóvel.

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A compra de um imóvel é uma realização e vida para muitos e a maioria das pessoais afirma que comprar um imóvel é sempre melhor que morar de aluguel.  Muitas vezes nós ouvimos frases do tipo: “A melhor coisa é financiar o imóvel pois depois de 20 anos você tem a sua casa”. Ou “um amigo meu trabalha trabalha ha 15 anos e continua morando de aluguel”

Foi pensando nisso que resovelmos criar este artigo com uma explicação rápida e simples mostrando as diferenças em termos de valor na hora de escolher entre aluguel ou compra. Para ajuda-lo a tomar sua decisão, montamos uma planilha de aluguel x compra que você pode fazer o download aqui, e usar para a simulação.

Existem duas perguntas importantes e que normalmente geram a maioria das dúvidas:

• Primeira pergunta: Tenho dinheiro todo em mãos para compra de um imóvel, vale mesmo a pena realizar a compra ou investir o dinheiro e pagar o aluguel com os rendimentos pode ser interessante?

Vejamos os cálculos utilizando nossa planilha e simulação:

Vamos imaginar que você tem R$ 150.000,00 disponíveis para a compra do imóvel e  que de fato ele custa  todo este valor. Sua reserva então será zerada e toda a capacidade de investimento futuro vai depender de investimento mensal futuro. Agora, vamos dizer que você possa investir R$ 250,00 todo mês na poupança, rendendo a uma taxa de 0,7%.  Ao final de 20 anos (240 meses) você terá o seu bem, que é o imóvel, e mais R$ 154.794,45 que dá R$ 304.794,45 em termos de patrimônio.

Agora imagine que você decide por investir os R$ 150.000,00 na mesma aplicação de 0,7% ao mês e usar os rendimentos para pagar um aluguel de R$ 700,00 mensais.  Lembre-se que você ainda consegue investir os R$ 250,00 mensais nesta mesma aplicação pois você pagará o aluguel de R$ 700,00 com dinheiro proveniente dos rendimentos dos R$ 150.000,00 aplicados.   Neste caso, 20 anos você terá acumulado R$ 515.944,66.

Dica: Veja que se a rentabilidade for maior ou o aluguel for mais barato, a opção de aluguel torna-se cada vez melhor.

• Segunda Pergunta:  Não tenho o dinheiro para a compra do imóvel e estou pensando em financiar, mas será que vale a pena usar dinheiro disponível da parcela para morar de aluguel e investir a diferença que sobrar?

Vamos imaginar os mesmos R$ 150.000,00 como valor do imóvel.  Utilizando a mesma planilha e simulação e assumindo um juros de 0,9% ao mês para o financiamento do imóvel em 20 anos (240 meses), a parcela mensal a pagar seria de R$ 1.527,92.  Ou seja, pagando  R$ .1527,92 por mês, ao final de 20 anos teríamos nosso imóvel de R$ 150.000,00.

Comparação: Se você optasse por pagar um aluguel de R$ 700,00 e portanto investisse a diferença de 827,92 (1.527,92 – 700,00)  naquela mesma aplicação de 0,7% ao mês durante os mesmos 20 anos, teríamos exatos R$ 873.779,91

Conclusão: A matemática financeira dos juros compostos tem uma força que muitas vezes não conseguimos perceber a primeira vista.  Utilize a nossa planilha para simular outros valores e tive você mesmo suas próprias conclusões a respeito do aluguel x compra de um imóvel.

Para saber mais, veja também:

Tudo sobre investimento imobiliário

Simulador de Consolidação de Dívidas com refinanciamento imobiliário

Simulador do Encargo Mensal e do Custo Efetivo Total (CET)

Ganho de capital na venda de imóvel

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• Localização – Neste primeiro passo, siga as mesmas dicas que se aplicam no nosso guia de  compra de imóvel usado o e verifique se é realmente boa a localização.  Ações como visitar outros imóveis construídos pela mesma empresa e conversar com síndicos e moradores sobre a qualidade do material empregado e se os prazos foram cumpridos, podem ser bastante esclarecedoras.

• Documentação - No sentido de se evitar possíveis golpes de incorporadoras fraudulentas, é recomendável que se faça a solicitação e análise criteriosa de toda a documentação referente ao imóvel em construção e aos empreendedores.

1. Observe se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório.
2. Verifique atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios estão de acordo com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente
3. Solicite as informações dos profissionais responsáveis pelo empreendimento junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Dica: Uma forma de minimizar este tipo de problema é escolher grandes incorporadoras, apesar de que em linhas gerais o preço de seus imóveis são superiores, porém estamos pagando por segurança.

• Contrato de compra do imóvel - É fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda.  Leia-o atentamente e em caso de dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado para ter certeza de que as  cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta).

1. Devem constar:
   a) Os dados do incorporador e do vendedor,
   b) O valor total do imóvel,
   c) A forma de pagamento ou de financiamento,
   d) Periodicidade de reajustel e índice de reajuste,
   e) Local de pagamento,
   f)  Penalidades no atraso de pagamento de parcelas,
   g) Valor do sinal antecipado,
   h) Indicação da unidade privativa e garagem adquiridas.
   i) Outras condições prometidas pelo vendedor.
2. É muito importante que seja informado o prazo para início e conclusão da obra, incluindo possíveis multas por atraso na entrega do imóvel, e que ela esteja incluída nas cláusulas desse documento.   O atraso na conclusão de empreendimentos é a maior causa de dores de cabeça para quem compra imóvel na planta.
   
3. Deverá ser anexado ao contrato o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
4. É preciso saber se há estipulação ou não do prazo de carência, dentro do qual o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4591/64), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato.
5. Atenção para os valores a serem desembolsados quando da entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se).  A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
6. Por fim, informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do comprador.

Dica: Nas vendas fora do estabelecimento comercial o consumidor pode desistir da compra no prazo de sete dias, de acordo com o código do consumidor, a contar de sua assinatura. Para isso deve-se protocolar o pedido por escrito e receber corrigidos os valores pagos.  Em caso de dúvidas consulte informações no Procon.

• Seguro imobiliário - É a maneira que tanto o comprador quanto a empresa vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato como inadimplência ou  falência.  Teoricamente, ele deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições combinadas.  Por parte das incorporadoras, as devidas cautelas geralmente são tomadas, porém do lado do comprador que não costuma contar com a assessoria de um advogado, é bom ficar atento a esses detalhes sobre o seguro imobiliário ao comprar um imóvel na planta ou em construção:

• A seguradora deve ser uma empresa com boa fama no mercado e sem nenhuma ligação com o grupo econômico da incorporadora.
• O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora –o comprador é quem deve estar protegido contra a má situação financeira das empresas. Se no contrato a incorporadora aparecer como segurada, ela é que terá direito de receber indenização no caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a realização da obra. Outra situação desfavorável para o comprador é a incorporadora quebrar,  e a beneficiária do seguro ser a construtora. Neste caso o comprador ficaria com o prejuízo.

Em resumo, não se deixe seduzir por argumentos de venda que à primeira vista possam parecer financeiramente atraentes. Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o que ele realmente cobre, e certifique-se sobre toda documentação necessária.  Estes procedimentos certamente vão evitar, ou ao menos minimizar a possibilidade de que a sua compra de um imóvel na planta se torne uma experiência terrível.

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