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Documentos necessários para compra de imóvel

 
  

Documentos necessários para compra de imóvel

A compra de um imóvel é  sem dúvida uma das nossas maiores realizações na vida.  Quem não quer adquirir a tão sonhada casa própria e se desvencilhar do aluguel? Entretanto não é um sonho fácil e comprar um imóvel sem tomar certos cuidados pode destruir anos e anos de economia.

Foi pensando nisso que criei o Compra de imóvel usado – Guia prático inicial e caso você ainda não o tenha lido e não seja um entendido no assunto, recomendo sua leitura antes do texto que segue abaixo, pois se trata de um guia bem rápido, prático e com linguagem clara para quem pretende comprar o primeiro imóvel.

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Logo abaixo está a relação com a documentação necessária em detalhes para compra de imóvel, e ele serve de complemento aos guias iniciais sobre  compra de imóvel usado, ou como referência para quem é profissional da área:


1 – Certidões pessoais – Pessoa Física:

  • Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
  • Certidão Negativa da Justiça Federal;
  • Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
  • Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);
  • Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
  • Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
  • Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
  • Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.

Caso a vendedora seja pessoa jurídica, também será necessária a apresentação das seguintes Certidões e documentos:

  • Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora;
  • Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas);
  • Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação;
  • Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente;
  • Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.

As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor do imóvel e, também, na cidade onde está localizado o bem (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor).  Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades.  Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.


Mas onde obter certidões ?

As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns – Da Justiça Federal e Estadual.   Já as certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.


Garantias:

A análise minuciosa das certidões pessoais serve para demonstrar a situação do vendedor e se o mesmo não está insolvente, próximo de ter seu patrimônio afetado ou penhorado por dívidas, se teve seus poderes interditados, ou se há outros entraves que possam vir a prejudicar a aquisição.


2 – Certidões do imóvel:

  • Matrícula Atualizada do Imóvel, com Negativa de Ônus Reais e Alienações (20 anos), obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
  • Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais e certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

Garantias:

A análise da certidão vintenária do imóvel relata as alterações realizadas no registro nos últimos vinte anos, apontando se existe ônus real sobre o bem, como também a certidão emitida pelo municíopio demonstrará se há dívidas de tributos referentes ao imóvel de compra.

É importante verificar o atual registro do imóvel e os anteriores para saber se há entre eles algum tipo de fraude, o que invalidaria a aquisição. Veja se foi efetuada a averbação da construção do imóvel à margem de sua matrícula, se a contribuição ao INSS sobre a obra foi devidamente recolhida e se o imóvel está regularizado junto à prefeitura local com planta aprovada e habite-se.

No caso de imóvel em condomínio ou em loteamento fechado, solicite junto à administração/síndico uma declaração de quitação de taxas condominiais.


Procuração:

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

Dica: Um dos grandes erros cometidos pelos compradores de imóveis é o fato de acharem que após a assinatura da escritura são legítimos proprietários do bem adquirido, e não é bem assim, pois o regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o novo proprietário obtém o direito real sobre o bem.

Portanto, depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador.  O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel SOMENTE é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.


Leis relacionadas para consulta:

9785/1999 – Altera o Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade pública) e as Leis nºs 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos), e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano).

9866/1997 – Dispõe sobre diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais de interesse regional do Estado de São Paulo e dá outras providências.

8245/1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

6766/1979 – Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.

6530/1978 – Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

4591/1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.

4.116 (1)/1962 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis.

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