O comprador de imóvel tem valioso instrumento que lhe garante segurança na aquisição imobiliária: opção de compra do imóvel, cuja assinatura exige prudência e atenção, após procedimentos básicos e simples, porém rigorosos. Ignorar esses procedimentos é risco que pode causar prejuízo enorme principalmente se o comprador não elaborou proposta de compra de imóvel adequada.
Deve-se, por exemplo, confirmar o endereço do imóvel, com nomes das ruas da quadra da unidade em opção de compra. Outros detalhes vitais e, com frequência, ignorados: checar o nome completo do vendedor, com CPF, RG, endereço residencial; exigir a certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis (ônus reais), o IPTU quitado e as certidões negativas de débitos de tributos federais do imóvel e do vendedor. Veja mais sobre esses cuidados em nosso guia prático de compra de imóvel.

Cuidados com promessas

Se você estiver comprando terreno, é fundamental, antes de assinar a opção de compra do imóvel, que pesquise o zoneamento da área (taxa de ocupação) na Prefeitura, os acessos ao local, a largura da rua (mínimo de 8m para mão única). Verifique se há ocupantes na área e se existem, nas proximidades, escolas, creches, posto de saúde, transporte público e redes de eletricidade, água, esgoto e asfalto.

Reformas, inquilino e arrendatário

Se a opção de compra do imóvel for para unidade usada, comercial ou residencial, peça opinião a engenheiro ou arquiteto quanto a eventuais necessidades de obras. Se imóvel estiver alugado ou arrendado, converse com o inquilino ou arrendatário, porque ambos têm a preferência na opção de compra do imóvel .

Lançamento

Caso a unidade objeto da opção de compra imobiliária seja lançamento, isto é, esteja em planta, ou em construção, certifique-se, no Registro de Imóveis, se existe o memorial descritivo de incorporação do empreendimento e se o memorial aprovado corresponde ao que o vendedor está apresentando-lhe.
A opção de compra de imóvel tem a duração que as partes combinarem, mas em geral varia de seis meses a um ano. Após o prazo combinado, comprador e vendedor assinam escrituras definitivas ou promessas de compra e venda.

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Este documento é anexo dos contratos de compra e venda na planta e em construção e descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT. Para efetuarmos a compra de imóvel na planta, devemos nos certificar de que o incorporador possui este documento arquivado no Registro de Imóveis.  Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais.  Segue abaixo um modelo de Memorial:

Memorial descritivo de obra – Modelo de documento

Informações Cartográficas que deverão constar na planta e memorial descritivo do imóvel, em conformidade com ABNT, NBR 13133 de 30.06.94 é necessário consultar ainda Decreto no. 89817 de 20.06.84, Instruções Reguladoras das Normas Técnicas da Cartografia Nacional, quanto aos padrões de exatidão, NBR’s complementares e; Lei 10.267 de 28.08.01 que Institui o Sistema Público de Registros de Terras ,e Decreto  4449 de 30 de outubro de 2002 , DOU de 31/10/2002.

Na planta:

Legenda padrão contendo:

1 – Formato de acordo com a Norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), linha de corte com 210 x 297, ( vide anexo folha quatro);

• Campo um

1. Cabeçalho descrevendo tipo de levantamento – Planimétrico e ou Planialtimétrico e folha n °.

• Campo dois

1. Nome do Imóvel;
2. Nome do Proprietário
3. Código do Imóvel
4. Transcrições e ou matrículas;
5. Município, Comarca e Estado;
6. Área do imóvel e perímetro
7. Data da elaboração dos Trabalhos;
8. Escala;

• Campo três

1. Descrição e somatória das áreas ( Reservas Legal, Pres. Permanente, Estradas ) etc.;

• Campo quatro:

1. Assinatura do Proprietário;
2. Assinatura do Resp. Técnico, contendo CREA e qualificação profissional

• Campo cinco

1. Espaço que deverá estar livre para apor carimbos, registros e assinaturas de órgãos oficiais.

Quadro de convenções:

Quadro das convenções topográficas e sinais convencionais, colocados acima da legenda contendo:

• Norte quadrícula , indicado na parte superior e a direita da planta;
• Norte verdadeiro, indicado na parte superior  e a direita da planta
• Convergência Meridiana – Centro da planta ou área considerada;
• Datum Horizontal e Meridiano Central;
• Convenções Topográficas;
• Sinais Convencionais;
• Situação do Imóvel etc.;

Prjeções ortogonai contendo:

• Na elaboração da planta, descrever as coordenadas no Sistema UTM ( Universal Transverso de Mercator ) de todos os vértices do perímetro do imóvel ou quadro discriminando pontos ou marcos com as respectivas coordenadas;
• A Planta e o Memorial, deverão ser apresentados em tres vias impressas,  juntamente com um disquete no formato DGN, DWG ou DXF da planta;
• Escala da planta deverá ser apresentada em múltiplos de 100;  200; 250 e 500;
• Quando não for possível descrever os elementos técnicos de cada lado do imóvel, faze-lo em quadro a parte;

No Memorial Descritivo:

Cabeçalho contendo:

• Propriedade;  Proprietário;  Município;  Comarca;  Área; Perímetro; Transcrição e ou matricula do imóvel.

Descrição do perímetro contendo:

• Descrição e Localização do ponto inicial, com as respectivas coordenadas Referenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, no sistema UTM, bem como Meridiano Central e Datum Horizontal SAD 69 (Oficial – IBGE).
• Descrever as confrontações, conforme desenvolvimento da descrição do perímetro do imóvel, não sendo necessário repetir o confrontante em comum a cada lado de desenvolvimento;
• A descrição deverá conter azimutes, seguido das respectivas distâncias e coordenadas N e E, no Sistema UTM dos respectivos vértices, separando cada lado descrito por ponto e virgula ( ; );
• Ao término da descrição do perímetro, informar a área em Hectares com 4 casas decimais. ex. O perímetro acima descrito, encerra uma área de  n,nnnn ha.;
• A descrição do perímetro principal ou do imóvel propriamente dito, deverá estar em folhas distintas com assinatura somente do técnico responsável, seguido da qualificação profissional e CREA;
• A descrição de áreas internas, tais como áreas de preservação permanente, de reserva legal e outras, poderá ser de modo corrente, ou sequêncial com uma única assinatura do responsável técnico no final, assinatura esta, aos moldes do item 5;

Relatório técnico:

• Relatório Técnico detalhado dos trabalhos executados contendo informações sobre metodologia  e ainda:  Objeto: Finalidade; Período de Execução; Localização; Origem (datum); Ocupantes Proprietários ; Descrição dos Serviços Executados ,(inclusive o georreferenciamento); Precisões Obtidas;  Quantidades Realizadas ; Relação de Equipamentos; Equipe Técnica e finalmente Documentos Produzidos.

A. R. T. – Anotação de Responsabilidade Técnica.

• O responsável técnico, deverá apresentar a respectiva A.R.T. no original, conforme Área ou campo de Atuação, ou seja no campo 4 item 04, para trabalhos executados por Engenheiros Agrimensores;  item 06, para trabalhos executados por Engenheiros Cartógrafos, ou Engenheiros com formação Acadêmica em Geodesia, tudo de acordo com as atribuições específicas de cada área;
• Na A. R. T., campo 17 (modelo novo), deverá descrever todo trabalho inerente à aquela anotação, ou seja o trabalho em si e as peças técnicas elaboradas;

OBS. Importante : Os serviços/obras , devem corresponder às atribuições do profissional responsável,  às mesmas que estão anotados na sua carteira emitida pelo CREA de sua jurisdição, sob pena de nulidade da ART, conforme artigo 9 , inciso II da Resolução 425/98 do CONFEA.

Poderá o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias e checar tais declarações sobre a veracidade das informações prestadas e do requerido, bem como solicitar ao CREA, informação sobre atribuições da área do profissional responsável.

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Documentos necessários para compra de imóvel

A compra de um imóvel é  sem dúvida uma das nossas maiores realizações na vida.  Quem não quer adquirir a tão sonhada casa própria e se desvencilhar do aluguel? Entretanto não é um sonho fácil e comprar um imóvel sem tomar certos cuidados pode destruir anos e anos de economia.

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Logo abaixo está a relação com a documentação necessária em detalhes para compra de imóvel, e ele serve de complemento aos guias iniciais sobre  compra de imóvel usado, ou como referência para quem é profissional da área:

1 – Certidões pessoais – Pessoa Física:

• Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
• Certidão Negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
• Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
• Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.

Caso a vendedora seja pessoa jurídica, também será necessária a apresentação das seguintes Certidões e documentos:

• Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora;
• Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas);
• Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação;
• Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente;
• Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.

As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor do imóvel e, também, na cidade onde está localizado o bem (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor).  Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades.  Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.

Mas onde obter certidões ?

As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns – Da Justiça Federal e Estadual.   Já as certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.

Garantias:

A análise minuciosa das certidões pessoais serve para demonstrar a situação do vendedor e se o mesmo não está insolvente, próximo de ter seu patrimônio afetado ou penhorado por dívidas, se teve seus poderes interditados, ou se há outros entraves que possam vir a prejudicar a aquisição.

2 – Certidões do imóvel:

• Matrícula Atualizada do Imóvel, com Negativa de Ônus Reais e Alienações (20 anos), obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
• Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais e certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

Garantias:

A análise da certidão vintenária do imóvel relata as alterações realizadas no registro nos últimos vinte anos, apontando se existe ônus real sobre o bem, como também a certidão emitida pelo municíopio demonstrará se há dívidas de tributos referentes ao imóvel de compra.

É importante verificar o atual registro do imóvel e os anteriores para saber se há entre eles algum tipo de fraude, o que invalidaria a aquisição. Veja se foi efetuada a averbação da construção do imóvel à margem de sua matrícula, se a contribuição ao INSS sobre a obra foi devidamente recolhida e se o imóvel está regularizado junto à prefeitura local com planta aprovada e habite-se.

No caso de imóvel em condomínio ou em loteamento fechado, solicite junto à administração/síndico uma declaração de quitação de taxas condominiais.

Procuração:

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

Dica: Um dos grandes erros cometidos pelos compradores de imóveis é o fato de acharem que após a assinatura da escritura são legítimos proprietários do bem adquirido, e não é bem assim, pois o regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o novo proprietário obtém o direito real sobre o bem.

Portanto, depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador.  O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel SOMENTE é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

Leis relacionadas para consulta:

9785/1999 – Altera o Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade pública) e as Leis nºs 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos), e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano).

9866/1997 – Dispõe sobre diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais de interesse regional do Estado de São Paulo e dá outras providências.

8245/1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

6766/1979 – Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.

6530/1978 – Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

4591/1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.

4.116 (1)/1962 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis.

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Este artigo serve como um guia para download de modelo de documentos muitas vezes necessários na compra de imóvel e outros documentos úteis relacionados ao assunto.

Modelo de documento para avaliacao de imovel

Cessão de direitos sobre imoveis

Modelo de compromisso para compra e venda de imóveis

Modelo de contrato para administração de imóveis

Formulário de descrição e avaliação do imóvel

Modelo de compromisso de compra e venda com recibo de pagamento

Documento para permuta de imóveis

Preferencia  do inquilino na hora da compra

Proposta de compra do imóvel

Modelo de recibo das chaves do imóvel

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Se você está realizando a compra de um imóvel usado, esta é a última etapa dos guias Compra de imóvel usado – Guia prático inicial e Compra de imovel usado –  Escolher o imovel .  Apesar de recomendar-mos a leitura completa dos textos, você pode ler cada guia de forma independente.  Fique a vontade.

Esta é a última etapa, mas não menos importante, e aborda a questão que envolve toda verificação da documentação para a compra do imóvel usado.

Como vimos no artigo anterior, devemos chegar nesta etapa com uma lista já bem reduzida que iniciou entre 30 e 60 imóveis e chegou a menos de 5.  Enumere os imóveis restantes no papel ou planilha eletrônica  para cada um crie um campo em que se possa ir marcando X no que for devidamente confirmado.  Este campo deve conter os seguintes tópicos:

1. Certidão de Ônus Reais do Imóvel;
2. Certidão Negativa de Tributos Estaduais, Federais e Municipais;
3. Certidão de Interdições e Tutelas;
4. Certidões negativas de débito em relação ao IPTU.
5. Documentação completa da entidade proprietária do imóvel (física ou jurídica)
6. Declaração negativa de débito emitida pelo síndico ou administradora do condomínio.
7. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.
8. Comprovante de pagamento das últimas contas de luz água e esgoto.

OBS: Confira nosso artigo Imóvel compra – Documentação necessária em detalhes para maior aprofundamento sobre a documentação na compra para compra de imóvel.

Depois de todo este processo de filtragem para compra de imóvel, devemos finalmente chegar a no máximo 3 boas opções de compra.  O critério de seleção a gora se torna subjetivo e varia de comprador para comprador.  Provavelmente teremos imóvel com sol da manhã e boa ventilação mas em uma rua barulhenta, ou um outro pode estar localizado próximo à transportes públicos e ter problemas de encanamento antigo.  Como é difícil encontrar imóveis que preencham todos os requisitos, esta última seleção será pela importância que cada um de nós atribui a determinada vantagem ou desvantagem.

Dica: No início do processo de visita aos imóveis você deve requerer o CRECI do corretor assim como o CNPJ/CGC da Imobiliária, e verificar sua idoneidade.  Encontrando ações em trâmite nos juizados especiais estaduais,  justiça do trabalho ou federal, considere procurar outra acessoria.

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