Para declarar a venda de um imóvel é preciso informar ao Imposto de Renda o ganho de capital, ou seja, a diferença do valor de compra e o de venda do imóvel. Especificamente para os imóveis há casos que podem ser isento o pagamento do tributo. Hoje em dia quem tem um único imóvel no valor de até R$ 440 mil está isento de declarar o ganho, contanto que não haja movimentação nos últimos cinco anos anteriores ao exercício do IR.

Se em 30 dias o proprietário não fizer a apuração do ganho de capital e pagar a alíquota de 15% sobre a diferença de venda e compra será aplicada multa e juros.

Para não ter problema em declarar a venda do imóvel a Receita Federal é indicado ao contribuinte ter seu anterior programa de Ganhos de Capital e declarar todos os valores de compra e venda e pra quem vendeu. O último passo é imprimir a DARF, que se trata do Documento de Arrecadação de Receitas Federais, para quitar o valor devido.

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Comprar um imóvel por financiamento pode virar um transtorno para o contribuinte que preferem preencher sozinho suas declaração de Imposto de Renda (IR). Se você tem que declarar esta operação pela primeira vez, é normal aparecerem dúvidas de como declarar tanto o bem,  como o restante do financiamento ou o montante abatido com o saldo do Fundo de Garantia (FGTS) por Tempo de Serviço.

Para simular financiamento de imóveis e decidir entre aluguel ou compra, veja nosso artigo: aluguel ou compra?

Se você financiou um apartamento:

Não importa qual seja a instituição financeira usado para a transação do financiamento, o procedimento será sempre o mesmo.  Veja o exemplo: Você comprou um apartamento no ano passado pelo de R$ 100 mil. Desse total, R$ 30 mil foram dados como entrada, R$ 20 mil abatidos do seu saldo do FGTS e outros R$ 50 mil sobram como valor para financiamento.

1. Você deve, em primeiro lugar, declarar a existência do bem em seu nome no campo específico e usar o valor total do imóvel (R$ 100 mil).  A partir dai,  outros passos devem ser seguidos para evitar inconsistência de dados e parar na malha fina por não ter, em princípio, como explicar a origem do dinheiro total para transação.
2. A origem dos recursos de entrada devem ser explicadas ou pela própria série histórica de declarações – pois, para juntar os R$ 30 mil do exemplo o contribuinte deve ter poupado e feito aplicações financeiras – ou pelos dados do informe de rendimentos – documento fornecido pelo empregador.
3. Os R$ 20 mil usados do FGTS têm um campo específico chamado ” rendimentos isentos e não-tributados”.
4. Os R$ 50 mil restantantes, que serão pagos durante os anos de financiamento, devem ser declarados como dívidas. O valor dessa dívida será atualizado a cada ano, conforme os pagamentos que forem sendo feitas.

Financiamento do Imóvel no IR

Se contratou ou consórcio ou comprou carta de crédito:

O contrato de consórcio imobiliário é semelhante à aquisição de um financiamento na hora de declarar os bens. Por exemplo, se você contratou um consórcio, ainda  não foi contemplado, e pagou seis prestações e R$ 500 no ano passado, isso deve ser especificado dessa maneira. No caso de ser contemplado ou comprar carta de crédito, vale a mesma regra para o bem adquirido através de outro modelo de financiamento: colocar as prestações que ainda restam a pagar no campo de dívidas.

Se você vendeu um apartamento

Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital, disponível no site da Receita Federal.  Nele há campos específicos para informar  como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

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Se você proprietário de imóvel financiado tem de informar esta condição à Receita Federal na declaração do Imposto de Renda. Portanto, ao buscar esclarecimentos sobre como declarar imóvel financiado esteja consciente de que é declarante obrigatório, mesmo que sua renda anual esteja abaixo do limite de isenção, que é de R$ 17.215,08.

Veja vídeo sobre como declarar imóvel financiado:

Para simular financiamento de imóveis e decidir entre aluguel ou compra, veja nosso artigo: aluguel ou compra?

Códigos específicos

Para declarar imóvel financiado primeiro, identifique o tipo do imóvel, já que há códigos específicos na ficha para casa, apartamento, terreno, galpão, lojas etc. Em relação ao financiamento, devem ser declarados valores das parcelas pagas no ano anterior, até 31 de dezembro. Retire da escritura as informações quanto a endereço e características do imóvel, nome e CPF do vendedor e condições da compra (parte à vista, parte financiada e parte com recursos do FGTS, se for o caso).
No campo “Discriminação”, coloque as condições em que o imóvel foi adquirido: se pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou por crédito fora do SFH ou comprado direto da construtora.

Desembolso no ano

Atenção para o valor a ser declarado pelo imóvel. Quem pagou à vista, informe o valor efetivamente pago. Quem financiou deve informar o valor efetivamente pago no ano anterior (em nosso caso, 2009) ou seja, parcela paga à vista, inclusive com uso do FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro. Não importa o valor de escritura, porque o contribuinte deve informar apenas o valor que desembolsou no ano.
A dívida relativa ao financiamento imobiliário não precisa ser declarada.
Mas cite os rendimentos sacados do FGTS (rendimentos isentos e não tributáveis) e doações ou empréstimos recebidos dos parentes, que tenham sido usados na compra.

Valor de mercado

Na declaração do ano seguinte, o valor do imóvel será atualizado somando-se as mensalidades e outros valores pagos no ano anterior, e assim, sucessivamente, até que o bem esteja quitado.
Por esse sistema, quando for concluído o pagamento, o imóvel constará na declaração com o valor efetivamente pago, incluindo os juros, independente daquele que esteja na escritura ou do valor de mercado. A partir daí, seu valor não poderá ser mais atualizado nas declarações seguintes.
O objetivo da Receita é fazer com que as pessoas registrem quanto pagaram pelo imóvel e, caso ele seja vendido depois, possa ser apurado o chamado imposto sobre ganho de capital, cobrado sobre a diferença entre o preço que a pessoa comprou e aquele pelo qual ela vendeu seu bem.

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